Immobiliare Usa a record $32 trilioni, New York vale quanto la Francia. Prezzi in rialzo, le città a più rischio bolla

Nel mese di novembre i prezzi di vendita delle abitazioni negli Stati Uniti sono saliti, su base annua, del 7%. E’ quanto risulta da una nuova analisi diffusa da CoreLogic: il rialzo si spiega con due fattori, la cui coesistenza dovrebbe proseguire ancora per un bel po’ di tempo.

Si tratta della bassa offerta e dell’elevato livello della domanda. In particolare, l’offerta continua a scendere tuttora e a un passo più spedito, mentre il rafforzamento dell’economia americana continua a sostenere la richiesta di abitazioni. 

Un’altra analisi stilata da Zillow mette in evidenza la crescita del mercato immobiliare made in USA, che nel 2017 ha visto il suo valore aumentare del 6,5% su base annua, rispetto al 2016.

Risultato: il settore ha testato nel 2017 il record assoluto pari a $31,8 trilioni, pari a 1,5 volte quello del prodotto interno lordo americano. 

I due report mettono in evidenza le buone condizioni di salute del mercato del mattone in America, ma pongono diversi interrogativi.

Frank Nothaft, responsabile economista di CoreLogic, sottolinea per esempio che “l’aumento dei prezzi delle case è sicuramente una buona notizia per chi vende, ma aumenta le sfide per chi acquista”. C’è poi, come al solito in questi casi, lo spauracchio bolla speculativa.

Dall’analisi di CoreLogic, emerge che la metà dei 50 mercati immobiliari principali degli Usa è considerata al momento sopravvalutata, in base a fondamentali economici come il reddito e l’occupazione.

Per CoreLogic, un mercato immobiliare è sopravvalutato quando i prezzi delle case sono superiori di almeno il 10% rispetto al livello reputato sostenibile e di lungo termine.

In particolare Las Vegas, tra i mercati più surriscaldati, ha assistito a novembre a un boom dei prezzi, su base annua, pari a +11%.

Nella lista delle città dove i prezzi sono cresciuti a ritmi maggiori, compare al secondo posto, dopo Las Vegas, San Francisco (prezzi +9%), mentre al terzo c’è Denver (+3%). Tuttavia, se Las Vegas e Denver sono considerate entrambe sopravvalutate, San Francisco si salva dal rischio di prezzi troppi gonfiati, visto che i redditi in questa città sono decisamente più alti rispetto al resto degli Stati Uniti.

Tra le 10 principali città Usa che hanno riportato i rialzi più sostenuti dei prezzi delle abitazioni, sette fanno i conti con la minaccia bolla: tra queste ci sono Washington D.C., Houston, Miami.

Non rientrano invece nella categoria dei prezzi troppo alti Boston e Chicago.

Tornando al report di Zillow che si concentra sul valore delle case, dall’analisi emerge che l’area metropolitana di Los Angeles vale $2,7 trilioni, quasi come il Pil del Regno Unito. E che, a $2,6 trilioni, il mercato immobiliare di New York ha lo stesso valore del Pil della Francia.

Tornando al valore complessivo del mercato immobiliare Usa, pari a quasi 32 trilioni, la crescita nel 2017 del 6,5% – su base annua – si conferma la più forte in quattro anni, e ha portato il settore a guadagnare $9 trilioni dai livelli più bassi testati durante la recessione.

Altro particolare: il valore guadagnato nel 2017, da solo, equivale a più di due volte quello di due società della dimensione di Apple.