Mercato immobiliare: la domanda si sposta verso la periferia. Prezzi in salita soprattutto a Milano
Il mercato immobiliare italiano consolida la ripresa avviata oltre un anno fa, dopo la crisi pandemica, con una domanda che continua ad aumentare e i prezzi in salita. Si conferma anche il crescente interesse per le aree di provincia e suburbane, scaturito proprio in scia al lockdown da Covid con l’intento di migliorare la propria condizione abitativa. Solo il tempo dirà se l’intensità dei fenomeni in atto è destinata a durare o se, invece, ci si debba aspettare ridimensionamenti.
Secondo l’Overview del Terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare dell’anno 2021, presentato da Nomisma, l’interesse alla casa risulta di gran lunga superiore alle attese, arrivando a coinvolgere oltre 3,3 milioni di nuclei familiari che, nonostante una situazione reddituale e patrimoniale non necessariamente florida, hanno deciso di intraprendere la ricerca di un nuovo immobile. Si tratta – precisa Nomisma – “di una risposta in larga parte emotiva, che presuppone un’aspettativa di strutturalità dei cambiamenti intervenuti nell’ultimo biennio, la cui capacità di resistenza appare tutt’altro che scontata, non appena il morso del Covid-19 allenterà la sua presa”.
Il supporto del settore bancario nella finalizzazione dell’acquisto di una casa si conferma un prerequisito irrinunciabile per la maggioranza delle famiglie italiane. Ed è proprio nell’atteggiamento accomodante delle istituzioni finanziarie che vanno individuate le ragioni di un rimbalzo tanto repentino quanto consistente. Nomisma pone la propria attenzione su questo specifico aspetto sottolineando come “un innalzamento della selettività nelle erogazioni, più che un leggero rialzo dei tassi di interesse, finirebbe inevitabilmente per ridurre in misura tutt’altro che trascurabile il bacino di interesse potenziale, con effetti negativi sull’intensità dell’attività transattiva”.
La variazione media semestrale dei prezzi delle abitazioni, pari a +0,8%, riflette quanto già accaduto nel primo semestre, vale a dire aspettative in crescita da parte dell’offerta, coerenti con il clima di fiducia sulla risalita del mercato. Su base annua la variazione media dei prezzi delle abitazioni, pari a +1,6%, è espressione di un range che ha come estremo superiore il +4,1% di Milano e come estremo inferiore il -1,2% di Palermo.
I tempi medi di assorbimento degli immobili in vendita variano in relazione alla tipologia, per le abitazioni occorrono in media 5,5 mesi per perfezionare l’acquisto, mentre sono necessari 9 mesi sia per gli uffici sia per i negozi. Nel secondo semestre dell’anno lo sconto praticato sul prezzo richiesto nella media dei 13 maggiori mercati italiani si è attestato al 12,2% per le abitazioni, al 15% per gli uffici e al 15,2% per i negozi.
Da notare come la pandemia abbia favorito un cambiamento sia comportamentale sia abitativo della domanda che ha rimesso al centro la qualità dell’abitare: più spazio, connettività, salubrità e minori costi energetici. Una tendenza che si è riflessa in parte nello spostamento della domanda verso localizzazioni suburbane, rispetto al comune capoluogo. Un primo riscontro del fenomeno di de-urbanizzazione si può ricercare nella distribuzione delle compravendite tra il comune capoluogo e i restati comune della provincia, mettendo a confronto il primo semestre 2021 con il primo semestre 2019. Il mercato delle compravendite è cresciuto nel biennio del 23,6% (I semestre 2021/I semestre 2019) e i mercati di provincia, esterni ai comuni capoluogo, hanno contribuito in misura rilevante a questo incremento.
La domanda di locazione nel corso del 2021 non ha recuperato i livelli pre-Covid, dopo l’erosione registrata durante la pandemia quando ha prevalso la propensione all’acquisto. Rispetto ai livelli del primo semestre dell’anno, la domanda di locazione di un’abitazione è comunque cresciuta in media di 3,5 punti percentuali, fino ad arrivare ad un incremento di 10 punti percentuali nel mercato di Venezia terraferma.
