Dad e smart working fanno aumentare l’offerta di affitti, canone scende del 7,5%. Giù anche a Milano

Effetto pandemia sugli affitti, con i canoni che scendono soprattutto nelle grandi città, come Milano e Bologna. Secondo l’analisi dell’ufficio studi SoloAffitti, il canone medio è passato dai 616 euro del 2019 ai 570 euro del 2020, evidenziando una flessione del 7,5%. Insomma, un ritorno dei prezzi sul mercato della locazione ai valori del 2016. Si tratta di un balzo indietro importante, ma è anche il segnale di un mercato con prezzi flessibili, se paragonato a quello delle compravendite, caratterizzato da maggiore rigidità dei valori.

Aumento dell’offerta e calo delle richieste sono alla base del calo dei canoni. Innanzitutto si rileva una crescita dell’offerta di immobili, soprattutto nelle zone più centrali, legata all’afflusso di appartamenti precedentemente destinati all’affitto breve e che ora vengono proposti sul segmento residenziale, in attesa della ripresa del settore turistico, e di appartamenti per studenti fuori sede, alcuni dei quali rimasti sfitti. Inoltre, sui prezzi impatta anche l’andamento della domanda di locazione. In calo due segmenti particolarmente influenzati dall’emergenza sanitaria Covid-19: quello dei lavoratori trasfertisti (29,5% delle richieste, in calo del -3,7%), che hanno approfittato dell’emergenza sanitaria per proseguire la propria attività in smart working, e quello degli studenti fuori sede (14,8% della domanda, in calo di -3,2%), alcuni dei quali hanno deciso di sfruttare la didattica a distanza viste le incertezze sulla possibilità di seguire l’anno accademico in presenza.

Cambia anche la tipologia degli appartamenti ricercati. Diminuisce di 2,5 punti la richiesta di trilocali, in favore di tagli dimensionali maggiori, richiesti soprattutto dalle famiglie. Studenti e lavoratori, invece, quest’anno preferiscono soluzioni piccole ma autonome, come i bilocali, in crescita complessivamente del +3,2%, piuttosto che immobili più spaziosi da condividere, come accadeva in passato.

Il dato più evidente, tuttavia, è la riduzione dei canoni diversa a seconda della dimensione urbana: molto pronunciato nelle grandi città (-9,5%), dove l’offerta è cresciuta maggiormente e la riduzione della domanda di studenti e lavoratori trasfertisti si è fatta sentire di più, molto meno pronunciato nelle città di medio-piccole dimensioni (-3,8%). Guida la classifica dei cali di prezzo Milano (-16%, ovvero mediamente -200 euro al mese), seguono Venezia-Mestre (-12%, ovvero -88 euro mensili), Bologna (-11%, uno sconto di ben 91 euro), Roma (-89 euro), Firenze (-75 euro) e Perugia (-10%), Napoli e Genova (-9%), Torino (-8%). Stabili o in leggera crescita i canoni in pochissime città: Cagliari (-1%), Potenza (invariati), Catanzaro e Campobasso (+1%).

Nonostante il calo dei prezzi, la redditività rimane stabile grazie al canone concordato. L’utilizzo di contratti a canone concordato, infatti, permette al locatore di godere di importanti agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10% e sconto Imu del 25%) in cambio di un canone di affitto scontato rispetto a quello che sarebbe stato fissato ricorrendo al libero mercato. Per questo, nel 2020 il ricorso al canone concordato è aumentato: complessivamente i contratti 3+2, a studenti e transitori crescono del +3,4% rispetto al 2019, arrivando al 75,7% del totale dei contratti di locazione stipulati nelle città capoluogo di regione. Il grande successo del canone concordato è dovuto sia alle generose agevolazioni fiscali, sia al recente aggiornamento dei valori degli accordi territoriali in diverse città.