Investire in immobili nel 2022: i 5 fattori da considerare, secondo l’analisi di Moneyfarm

Conviene investire in immobili nel 2022? Questo l’interrogativo da cui parte l’analisi di Roberto Rossignoli, portfolio Manager di Moneyfarm, che mette in luce pro e contro degli investimenti immobiliari che restano una “grande passione” per gli italiani. Innanzi tutto, secondo Rossignoli è indispensabile partire dalla considerazione che gli investimenti immobiliari devono essere analizzati alla luce di parametri finanziari, considerando i costi espliciti e quelli impliciti, come gli oneri fiscali, i costi di transazione e il costo-opportunità, cioè il possibile impiego alternativo del capitale.

“Il fatto che una casa sia, allo stesso tempo, asset finanziario e bene tangibile con il quale si può creare un legame emozionale, infatti, spesso induce in confusione, poiché si fatica ad applicare all’investimento immobiliare gli stessi parametri razionali che si utilizzano per altri investimenti- sottolinea il portfolio manager di Moneyfarm -. Per esempio, una casa di famiglia ereditata, pur avendo lo stesso valore di mercato di un altro immobile, tende ad essere sopravvalutata dai proprietari proprio per via del legame affettivo che col tempo si è creato. Questa tendenza molto comune è uno dei principali bias comportamentali che prende il nome di ‘effetto ancoraggio'”.

Moneyfarm invita a considerare un altro fondamentale concetto finanziario, spesso scarsamente considerato, è quello del costo opportunità: quando si valuta l’investimento in immobili non bisogna solamente considerare il potenziale rendimento assoluto, ma ragionare anche sul possibile impiego alternativo del capitale. Stando all’analisi annuale di Bankitalia, i prezzi degli immobili sono rimasti in media stabili negli ultimi 10 anni, per il 67,2% degli italiani. Il 16,6% ha invece evidenziato un aumento e il 16,2% una diminuzione. “Ovviamente non esiste una casistica che si adatti a tutte le circostanze, anche perché ogni affare presenta delle specifiche peculiarità. L’evidenza statistica suggerisce, però, che nella maggior parte dei casi i mercati finanziari offrano maggiori opportunità di rendimento dell’investimento immobiliare”, rimarca Rossignoli.

Una delle prime decisioni da prendere quando si sceglie di investire nell’immobiliare è se utilizzare il proprio capitale oppure accendere un mutuo che, ovviamente, ha dei costi (su cui oggi pesa l’avvio della stagione dei rialzi dei tassi da parte delle Banche Centrali) ma è anche un’opportunità per sfruttare la leva finanziaria, che incrementa in modo significativo la possibilità di accumulare ricchezza nel lungo termine. Per questi motivi, laddove sia conveniente, si dovrebbe cercare di massimizzare la quota che si prende a prestito ed investire il capitale restante in soluzioni più liquide e con maggior potenziale di rendimento. Oltre al mutuo, per finanziare l’acquisto di un immobile si può ricorrere alla soluzione del crowdfunding immobiliare.

I costi dell’investimento immobiliare

Quando si compra un immobile, avverte ancora Moneyfarm, il primo costo da considerare è quello legato alla transazione: la parcella del notaio, le imposte e i costi legati all’acquisto della casa possono determinare spese anche di diverse migliaia di euro, che vanno sommate al prezzo di acquisto quando si considera la convenienza dell’investimento. Un altro costo da tenere in considerazione sono gli oneri fiscali, che possono essere anche molto elevati se si tratta di seconda casa. Infine, bisogna tenere in considerazione eventuali costi di ristrutturazione.

Una strategia può essere quella di mettere l’investimento immobiliare a reddito, anche se occorre considerare le imposte e i rischi legati alla morosità dell’affittuario e tenere comunque presente che i rendimenti medi degli immobili possono variare moltissimo tra una zona e l’altra della Penisola. Secondo Idealista, tra i capoluoghi italiani, Taranto e Siracusa sono i più redditizi, con un indice di rendimento pari all’11,6%. Seguono Biella (10,6%), Ragusa (9,7%) e Trapani (9%). Dall’altro lato, i rendimenti più bassi d’Italia spettano ai proprietari di case in affitto a Siena (3,1%), Salerno (3,2%) e Venezia (4,1%). A Roma la redditività lorda sale al 4,6%, mentre Milano si attesta al 5,6%. I rendimenti maggiori si trovano nelle città dove il mercato immobiliare è abbastanza ridotto; all’aumentare del rendimento, dunque, aumenta la possibilità di avere la propria casa sfitta per un periodo o di vederla svalutarsi.

5 fattori da tenere in considerazione prima di investire in immobili

Moneyfarm ha sintetizzato i 5 fattori che, a suo avviso, sono da tenere in considerazione prima di investire in immobili.

1. Valutazione: il valore reale (che tiene cioè conto dell’effetto dell’inflazione) degli immobili negli ultimi 25 anni è sceso mediamente del 15%, in un periodo in cui i livelli di inflazione non sono stati particolarmente elevati. Se il valore immobiliare è rimasto costante nelle grandi città come Roma e Milano, è però crollato in altre aree del Paese.

2. Fattore fiscale: se l’Imu è stata abolita sulla gran parte delle prime abitazioni, lo stesso non si può dire delle seconde. Occorre anche considerare eventuali imposte locali.

3. Affitto: anche come conseguenza dell’elevato tasso di proprietà immobiliare (il 73% degli italiani possiede almeno una casa di proprietà), il mercato degli affitti in Italia non è reattivo, fatta eccezione per poche aree geografiche. Il tasso di morosità da parte degli inquilini è estremamente elevato e gli strumenti legali a disposizione dei proprietari sono limitati.

4. Liquidità: l’investimento immobiliare è per definizione poco liquido. Vendere la propria abitazione richiede tempo e i costi di intermediazione possono essere molto onerosi.

5. Diversificazione: possedere una prima casa significa essere già esposti al rischio legato al settore immobiliare. In un’ottica di lungo periodo è opportuno diversificare i propri asset per evitare di essere troppo esposti in caso di crisi specifica del settore.

“Investire in immobili, nel 2022, conviene ancora solo in qualche caso (ad esempio se si acquista in una grande città o in una località turistica rinomata) ed è comunque essenziale avere chiaro che gli immobili da investimento sono asset come tanti, rispetto a cui esistono alternative”, conclude Rossignoli.