Il rialzo dei tassi non peserà sul mercato immobiliare

Il mercato immobiliare è condizionato dall’andamento dell’economia globale. È inutile negarlo: il 2022 è stato un anno fortemente contrassegnato dal conflitto scoppiato tra la Russia e l’Ucraina. La guerra ha determinato una vera e propria impennata del prezzo del gas e, di conseguenza, ha portato ad un aumento del tasso di inflazione che, purtroppo, è arrivata a toccare un livello a doppia cifra.

Uno dei primi indicatori che si sono mossi per farci capire come si sarebbero potuti muovere i prezzi è stato l’Eurirs, che nel corso del 2022, almeno per quanto riguarda il tasso a vent’anni, è passato dallo 0,60% di gennaio 2022 al 2,56% del mese di dicembre 2022. Sulla stessa scia, poi, si è posto anche l’Euribor, che si è andato ad adeguare, passo a passo, alla politica monetaria avviata direttamente dalla Bce: l’Euribor a tre mesi, infatti, è passato direttamente al 2,88% del mese di marzo 2023 rispetto a – 0,24% del mese di giugno 2022.

Ma cosa è accaduto, nel corso di questi mesi, al mercato immobiliare e a quello dei tassi. La BCE, nel corso del mese di luglio 2022, ha deciso di intervenire direttamente e ha cercato di frenare l’inflazione, tentando di ridurre la domanda di beni e servizi attraverso l’innalzamento dei tassi d’interesse. Nell’arco di poco meno di un anno sono stati raggiunti i livelli del 2009. Lo scenario che abbiamo davanti, nel corso di questi mesi, ha determinato, fondamentalmente, due condizioni differenti tra loro:

• l’inflazione ha eroso il risparmio ed il potere d’acquisto della maggior parte delle famiglie;
• l’innalzamento dei tassi Euribor ed Eurirs ha determinato un incremento dei tassi d’interesse ai mutui sottoscritti per l’acquisto delle abitazioni.

Queste pesanti novità, come hanno modificato il mercato immobiliare italiano? Secondo l’ultimo report di Gabetti il mercato immobiliare avrebbe superato le migliori aspettative, almeno come numero di compravendite. Ma cosa sta succedendo, nel dettaglio, nel mercato? Qualche indicazione ci viene fornita direttamente dal report di Gabetti, il cui titolo è Casa vs Tasso. L’inizio e la fine di un nuovo ciclo immobiliare?, che si focalizza proprio sul rialzo dei tassi e sulle influenze che questo potrebbe avere sul mercato immobiliare.

Mercato immobiliare, come è cambiato

Nel corso degli ultimi quindici anni, il mercato immobiliare è stato condizionato nei seguenti modi:

• Ciclo immobiliare 2013-2019 (pre-Covid): inizia nel contesto macro-economico post crisi finanziaria 2008 caratterizzato dalla politica espansiva delle banche centrali e dalla presenza di tassi di interessi bancari molto favorevoli che hanno favorito la crescita del mercato delle compravendite anno dopo anno;
• Ciclo immobiliare 2020-2022 (pandemia): più rapido del precedente, caratterizzato da una politica delle banche centrali ancora più espansiva, quindi con tassi Euribor e Eurirs ai minimi storici, e dall’ingresso di nuove esigenze abitative emerse con la pandemia (smart working, vano in più, spazio esterno fra gli altri) che hanno spinto il mercato residenziale nel 2022 a raggiungere il picco più alto degli ultimi dieci anni;
• Ciclo immobiliare 2023 (post-Covid), alla luce della nuova dinamica dei tassi d’interesse e di nuovi driver che stanno configurando la domanda di abitazione (efficienza energetica, de-urbanizzazione in crescita) il mercato residenziale sembrerebbe avviarsi verso un nuovo ciclo immobiliare che, nel 2023, tenderà a normalizzarsi con il livello di compravendite del 2019, ma che vedrà una crescita nel biennio 2024-2025 una volta che l’inflazione e i tassi d’interesse avranno imboccato la loro discesa.

Marco Speretta, Direttore Generale Gruppo Gabetti, ha spiegato che

le compravendite non hanno tradito le aspettative degli operatori e per il 2022 hanno retto l’urto dell’inflazione, anche grazie ad alcuni driver che hanno spinto il settore. Un primo driver è da ricercare nella necessità di sostituire l’abitazione con una meno energivora che, molto probabilmente, si è tradotta in un’ampia quota di sostituzione prima casa. Un secondo driver risiede nell’aumento dei canoni di affitto che ha spinto molte famiglie ad acquistare l’abitazione e mettere a riparo i propri risparmi dall’inflazione.

Cosa è cambiato nel corso del 2022

Com’è cambiato il mercato immobiliare nel corso del 2022? Nell’ultimo anno, secondo il report di Gabetti abbiamo assistito ad una crescita delle compravendite del 5% rispetto al 2021.

Complessivamente sono state effettuate qualcosa come 784.486 transazioni. Lo scenario macroeconomico è stato contraddistinto da una crescita dell’inflazione e dei tassi d’interesse, che, comunque vada, non sembra abbiano inciso sulla volontà di chi ha intenzione o meno di acquistare o vendere casa.

In particolare, si sono registrate 181.766 transazioni nel primo trimestre (+12% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente), 219.082 nel secondo trimestre (+9%), 175.267 nel terzo trimestre (+1,6%) e 208.371 nel quarto trimestre (-2,1%), mostrando una variazione sempre minore, fino a diventare negativa nell’ultimo trimestre dell’anno.

Si tratta di un calo momentaneo: misure precauzionali messe in atto da chi non rinuncerà comunque all’acquisto di una casa nel medio periodo. Sebbene infatti la ricerca della casa rimanga ancora tra le prerogative degli italiani, l’aumento generalizzato dei prezzi al consumo e dei tassi dei mutui ha spinto i potenziali acquirenti ad assumere nell’ultimo trimestre dell’anno un atteggiamento di wait and see.

Il 2022 si è chiuso nel migliore delle aspettative, anche alla luce dello scenario macroeconomico venutosi a delineare – spiega Speretta -. Tuttavia, nella prima parte del 2023, il mercato residenziale vedrà un periodo di stabilità che darà il via a un nuovo ciclo immobiliare che, nel secondo semestre dell’anno, sarà favorito dalla diminuzione dei tassi.

Nel primo semestre 2022 tutte le macroaree hanno riscontrato una variazione positiva delle compravendite: +3,1% al Nord, +5,0% al Centro e +8,0% al Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del +5,5%, mentre i non capoluoghi del +4,3%. Guardando alle maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel 2022 si sono registrate 130.440 transazioni, +5,1% rispetto al 2021. Contestualmente le medesime province hanno registrato una variazione del +2,9% rispetto al 2021.

Tutte le città hanno segnato un trend positivo: in particolare Bari ha segnato una crescita del +25,3% rispetto al 2021, seguita da Palermo (+11,3), Milano (+6,1%), Torino (+5,9%), Bologna (+3,4%), Genova (+3,0%), Roma (+3,0%), Napoli (+2,6%), Padova (+2,2%) e Firenze (+2,1%).