Immobiliare, rischio bolla cresciuto nel 2020: Milano ancora tra le più allettanti al mondo

Il rischio bolla cresciuto, i prezzi saliti in media del 6% e Milano ancora annoverata tra le città più interessanti di tutto il globo. Sono questi alcuni dei punti chiave più interessanti emersi dal report sull’immobiliare realizzato da UBS, pubblicato recentemente, che offre spunti fondamentali per chi punta a investire su questo mercato.

Le città più in vista

L’UBS Global Real Estate Bubble Index 2021, uno studio annuale condotto dal Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, indica che il rischio di bolle immobiliari in media è aumentato durante lo scorso anno, così come è aumentata la potenziale severità di una correzione dei prezzi in molte delle città osservate dall’indice. Francoforte, Toronto e Hong Kong sono in cima all’indice di quest’anno e rappresentano quindi le tre città con maggior rischio di bolla tra i mercati immobiliari analizzati. Il rischio è elevato anche a Monaco e Zurigo, mentre sia Vancouver che Stoccolma sono rientrate nella zona di rischio bolla. Amsterdam e Parigi completano la lista di città con un rischio di bolla.

Tutte le città statunitensi valutate — Miami (che sostituisce Chicago nell’indice di quest’anno), Los Angeles, San Francisco, Boston e New York — si trovano in un territorio di sopravvalutazione. Gli squilibri nel mercato immobiliare sono elevati anche a Tokyo, Sydney, Ginevra, Londra, Mosca, Tel Aviv e Singapore, mentre Madrid, Milano e Varsavia presentano ancora valutazioni eque. Dubai è l’unico mercato sottovalutato e l’unica città classificata in una categoria inferiore rispetto allo scorso anno.

L’aumento dei prezzi

Da metà 2020 a metà 2021 la crescita dei prezzi immobiliari ha subito un’accelerazione in media pari al 6% in termini rettificati per l’inflazione. Solo quattro città (Milano, Parigi, New York e San Francisco) non hanno visto un aumento dei loro prezzi immobiliari. In cinque città invece si è persino registrata una crescita a due cifre: Mosca, Stoccolma e le città attorno al Pacifico, Sydney, Tokyo e Vancouver. Un mix di circostanze speciali ha alimentato questo rally dei prezzi.

Attualmente il basso costo della proprietà di abitazione rispetto alla locazione, unitamente all’aspettativa di prezzi immobiliari in costante crescita, rende la proprietà immobiliare apparentemente più interessante per le famiglie, indipendentemente dai livelli di prezzo e dall’effetto leva. Questa motivazione potrebbe mantenere i mercati in funzione per il momento. Le famiglie devono però prendere in prestito quantità sempre maggiori di denaro per tenere il passo con i prezzi più elevati degli immobili.

La spinta dei mutui

Infatti, la crescita dei mutui ipotecari dovuti ha registrato un’accelerazione quasi ovunque negli ultimi trimestri e i rapporti debito/reddito sono quindi aumentati. Nel complesso, i mercati immobiliari sono diventati ancora più dipendenti da tassi d’interesse molto bassi e un inasprimento degli standard di prestito potrebbe portare l’apprezzamento dei prezzi a un brusco arresto nella maggior parte dei mercati. Tuttavia, l’effetto leva e i tassi di crescita del debito sono ancora ben al di sotto dei loro massimi storici in molti Paesi. Da questa prospettiva, è poco probabile che al momento il mercato immobiliare provochi grosse turbolenze sui mercati finanziari globali.

In aggiunta ai più bassi costi di finanziamento, l’urbanizzazione nell’ultimo decennio è stata il pilastro principale dell’apprezzamento dei prezzi immobiliari nei centri città. Tuttavia, la vita di città ha risentito notevolmente a causa dei lockdown. L’attività economica si è diffusa al di fuori dei centri città, verso i loro sobborghi (a volte distanti) e satelliti e lo stesso è quindi avvenuto per la domanda di immobili. Di conseguenza, per la prima volta dai primi anni ’90, i prezzi degli immobili in aree non urbane sono aumentati più velocemente di quanto abbiano fatto nelle città negli ultimi quattro trimestri.

Il futuro del mercato

Sebbene alcuni effetti possano essere transitori, questa inversione indebolisce la tesi dell’apprezzamento dei prezzi immobiliari quasi garantito nei centri città. L’impatto di questo spostamento di domanda sarà probabilmente ancora più marcato nelle regioni con popolazione in stagnazione o persino in diminuzione (ad esempio in Europa), poiché l’offerta avrà maggiore facilità a tenere il passo con la domanda. Matthias Holzhey, autore principale dello studio e Head Swiss Real Estate di UBS Global Wealth Management Chief Investment Office, conclude: “Un lungo periodo di magra per i mercati immobiliari delle città appare sempre più probabile, anche se i tassi d’interesse rimangono bassi”.