Immobili, quanto si può trattare sul prezzo?
Quando si acquista una casa, quanto si chiede al momento dell’offerta e quanto si paga effettivamente quando si fa il rogito dal notaio? Secondo uno studio condotto dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, nel primo semestre del 2023 si è registrato un aumento nel ribasso medio applicato agli immobili rispetto all’anno precedente, pari all’8,1%. Un incremento rispetto al 7,8%, registrato nel primo semestre del 2022.
Un’inversione di tendenza rispetto al passato, visto che negli ultimi tre anni si era assistito a una costante diminuzione del ribasso medio, passando dal 9,1% nel primo semestre del 2019 al 9% nel 2020, all’8,2% nel 2021 e infine al già citato 7,8% nel 2022.
Quanto cala nelle trattative il prezzo negli immobili
In base alla data di costruzione dell’immobile, emerge un ribasso maggiore per le proprietà usate (-8,2%), rispetto a quelle ristrutturate (-6,8%) e nuove (-4,7%). Il perché appare quasi ovvio: un immobile usato avrà sicuramente bisogno di lavori di ristrutturazione e, di conseguenza, ai costi per l’acquisto occorrerà aggiungere quelli per le opere di ammodernamento. Gli acquirenti tengono conto di questi interventi aggiuntivi e trattano di conseguenza i prezzi, considerando anche i costi futuri necessari per la modernizzazione dell’abitazione.
Secondo i dati forniti da Tecnocasa, emerge che le contrazioni nei prezzi di compravendita variano in base alle diverse tipologie di immobili. Si “tratta” in maniera più consistente per acquistare un monolocale (-10,6%), per una soluzione economica (-10,3%) o per un appartamento ubicato al piano terra rispetto a quello che si trova all’ultimo piano (-10,4%), rispetto a quelli che si trovano nei piani alti (-7,7% e -7,4%). Questi dati risultano coerenti con l’andamento del mercato immobiliare, riflettendo una maggiore richiesta per le tipologie di immobili più ambite e meno presenti sul mercato.
Ma i prezzi restano stabili rispetto al 2022, nonostante il calo nelle compravendite
Come afferma Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa, il mercato sta entrando in una fase di transizione, che da un periodo di forte euforia entra in uno di maggiore riflessione. Le persone sono quindi più attente sia alla scelta di una casa, ma anche e soprattutto a quanto si spende, cercando di spendere meno e trattare di più.
Non è un caso infatti che la compravendita delle case in questa prima metà del 2023 sia calata: secondo le rilevazioni ottenute attraverso i Dati Statistici Notariali (DSN), nella prima parte dell’anno le compravendite immobiliari hanno registrato una diminuzione dell’8,7% rispetto al 2022. Inoltre, si è verificata una significativa contrazione del 29,5% anche nel settore dei mutui destinati all’acquisto di una casa. Questi dati evidenziano una tendenza al ribasso nel mercato immobiliare, con una riduzione sia delle transazioni immobiliari che dell’accesso al credito per l’acquisto di abitazioni.
E questa contrazione si vede poi nei prezzi, in calo rispetto allo scorso anno. Secondo un report di Reopla, nonostante il rallentamento delle transazioni immobiliari i prezzi restano stabili. Attualmente, si prevede una potenziale diminuzione dei prezzi solo nel 2024, ma non per tutte le tipologie di immobili. In particolare, per gli immobili di pregio, non è prevista una diminuzione dei prezzi; anzi, potrebbe verificarsi un aumento, considerando le pressioni inflazionistiche presenti sul mercato.
Immobili comprati da privati hanno prezzi maggiori, lo studio
Il prezzo degli immobili mostra variazioni significative a seconda se l’offerta proviene da un privato o da un’agenzia immobiliare. Secondo un report di AgentPricing.com di Reopla, nelle 15 principali città italiane per popolazione, gli immobili proposti da privati presentano un sovrapprezzo medio del 13% rispetto al reale valore di mercato. Le città con i sovrapprezzi più elevati sono Venezia (+24,6%), Verona (+19,7%), Roma (+19,2%) e Genova (+17,1%). Al contrario, le differenze minori si riscontrano a Milano (+5,2%), Trieste (+6,5%) e Padova (+7,7%).
In Italia, sempre secondo Reopla, le agenzie immobiliari completano la vendita di un immobile in circa la metà del tempo rispetto a quanto impiega un privato. A livello nazionale, la media ponderata per completare una compravendita è di 6,4 mesi, ma questa tempistica si riduce a 5,8 mesi quando la transazione è gestita da un’agenzia, mentre tra privati sono necessari in media 12,2 mesi. Inoltre, il margine di trattativa, che rappresenta la differenza tra il prezzo richiesto sull’annuncio e quello effettivo della transazione, è mediamente dell’8,6%. Questo margine si riduce al 8,4% nelle compravendite gestite da agenzie, mentre aumenta al 10,2% nelle trattative tra privati.
