Direttiva Case Green: adeguarsi potrebbe costare all’Italia fino a 1.000 miliardi di euro

Attraverso la Direttiva Case Green è stato presentato un conto molto alto da saldare per i proprietari immobiliari italiani. Il costo previsto per riqualificare il patrimonio italiano si potrebbe avvicinare ai 1.000 miliardi di euro. È quanto emerge dall’analisi dal titolo “Greenhouse Legislation: black hole or pink future per il Real Estate italiano?” effettuata da Deloitte.

Lo studio ha messo in evidenza che, in Italia, almeno otto edifici su dieci risultano essere obsoleti. Per adeguarsi completamente alla Direttiva Case Green è necessario mettere in conto una spesa che potrebbe oscillare tra gli 800 e i 1.000 miliardi. Stando alle stime effettuate da Deloitte, il parco immobiliare italiano è costituito da qualcosa come 13 milioni di edifici, il cui 89% è a uso residenziale. Almeno l’83% di questi risulta essere stato costruito prima del 1990, mentre il 57% risale a prima degli anni ‘70.

Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di capire quale impatto avrà la Direttiva Case Green sulle tasche degli italiani.

Direttiva Case Green, il parco immobiliare italiano

Deloitte ha puntato la propria lente d’ingrandimento sul parco immobiliare italiano. Basandosi su dati Istat è emerso che è costituito da 13 milioni di edifici, il cui 89% è a uso residenziale. Il 2% è costituito da degli immobili produttivi e un ulteriore 2% è rappresentato da quelli commerciali. Quelli che rientrano in altra destinazione d’uso corrispondono al 7% del totale. Tornando agli immobili residenziali, l’83% è stato costruito prima del 1990 – la media dell’Unione europea si attesta su un 76% – mentre più della metà risale a prima degli anni ‘70.

Il censimento del parco immobiliare italiano è necessario per comprendere in quale stato versi: l’obsolescenza degli edifici è considerata uno dei motivi per promuovere la direttiva Energy Performance of Building Directive.

Ricordiamo che la Direttiva Case Green – che entrerà in vigore il prossimo 28 maggio 2024 – ha introdotto una serie di misure, che obbligheranno i governi dei paesi aderenti all’Unione europea a migliorare l’efficienza energetica degli edifici. Lo scopo è quello di andare ad abbattere i consumi energetici e le emissioni di CO2. L’UE ha, sostanzialmente, tracciato un percorso attraverso il quale rendere il parco immobiliare europeo neutrale dal punto di vista energetico entro il 2025. Un obiettivo che verrà centrato attraverso:

• riduzione del consumo energetico;
• azzeramento delle emissioni;
• eliminazione delle caldaie alimentate a combustibili fossili;
• installazione di pannelli solari.

La Commissione europea ha previsto che ogni Paese membro abbia la possibilità di declinare la normativa sul proprio territorio in maniera autonoma: è importante, a ogni modo, che almeno il 55% del calo di energia derivi dalla ristrutturazione degli edifici che appartengono alle classi energetiche più basse.

I costi per adeguarsi alla Direttiva Case Green

Ma sostanzialmente a quanto ammontano i costi per adeguarsi alla Direttiva Case Green? Deloitte ritiene che per riqualificare il patrimonio immobiliare italiano sia necessario mettere in conto degli investimenti che potrebbero oscillare tra gli 800 e i 1.000 miliardi di euro. Andando ad analizzare la percentuale di immobili che appartengono alla classe energetica F e G, nel nostro Paese sono oltre il 60% ad appartenere a questa categoria. In Germania arrivano al 45%, in Spagna al 25%, mentre in Francia sono solo al 21%.

Il parco immobiliare residenziale italiano rappresenta circa il 55% della ricchezza complessiva delle famiglie Italiane – spiega Angela D’Amico, Real Estate Sector Leader di Deloitte Italia -. Per questo, è necessaria una strategia per far sì che la direttiva non si trasformi in un buco nero, ma, al contrario, diventi un’opportunità. Si tratta di un processo lungo e articolato che chiama in causa tutti i soggetti in campo (famiglie, imprese, banche e investitori istituzionali( e che deve essere affrontato sotto il profilo tecnico, giuridico e finanziario insieme. L’adeguamento del patrimonio immobiliare alle previsioni della direttiva EPBD richiede, infatti, soluzioni tecniche non solo per i singoli edifici, ma anche a livello infrastrutturale. Renderà necessarie soluzioni giuridiche sia per quanto riguarda gli aspetti amministrativi, sia per quelli connessi alla proprietà che, in ambito residenziale, in Italia è tra le più frazionate in Europa. Necessità, infine, del supporto di nuovi strumenti finanziari che, tuttavia, non potranno prescindere dalle dinamiche di mercato, già influenzate da molti fattori, tra cui quelli demografici e di trasformazione della società. Su queste basi, ciò che si prospetta è una grande opportunità per la trasformazione immobiliare.