Mutui, ancora in aumento le erogazioni nel 2020. Superbonus 110%, “iniezione di fiducia e opportunità straordinaria”
Il 2021 è destinato a essere un anno di transizione anche per il mondo immobiliare, colpito dalla seconda ondata di Covid. E se le transazioni hanno mostrato un rallentamento, le erogazioni di mutui sono state impattate in maniera ridotta. Secondo l’ultima Bussola Mutui, l’analisi condotta da Crif e MutuiSupermarket sull’andamento del mercato immobiliare e dei mutui in Italia, nel terzo trimestre dell’anno, il valore aggregato delle nuove erogazioni di mutuo fa registrare un picco: +10,7% rispetto al medesimo periodo del 2019. Tale valore, riportato da Banca d’Italia, spinge la crescita dei nuovi flussi sui primi 9 mesi del 2020 al +4,3% rispetto ai primi 9 mesi 2019 e comporterà una stabilità complessiva delle erogazioni rispetto al 2019, nonostante un quarto trimestre previsto in sensibile contrazione. La dinamica, spiegano Crif e MutuiSupermarket nella loro analisi, è del resto confermata dall’evoluzione della domanda di mutui sull’anno 2020, che segna una crescita pari al +2,8%, nonostante il brusco rallentamento della stessa nell’ultimo trimestre, a causa della ultima ondata di Covid-19.
Operazioni di surroga
In termini di motore delle erogazioni, la parte del leone è stata fatta dalle operazioni di surroga, che sul canale online hanno rappresentato oltre il 60% dei mutui intermediati ed erogati. Nell’analisi si pisega che il boom delle nuove erogazioni di surroga è spiegato chiaramente dall’andamento degli indici IRS – utilizzati per la determinazione dei saggi di interesse per i mutui a tasso fisso – che nel corso del 2020 hanno raggiunto i valori minimi storici di sempre, con la media delle rilevazioni giornaliere dell’indice IRS a 20 anni pari allo 0% a dicembre, ultimo mese di rilevazione disponibile. Bisogna inoltre precisare che la surroga – preferita a tasso fisso nel 94% dei casi sul canale online – è stata anche sostenuta dalla crisi economica scatenata dalla pandemia, che ha convinto sempre più privati e famiglie a focalizzarsi sulla riduzione delle spese principali fra cui la rata mensile del proprio mutuo casa.
Nel contesto attuale, gli istituti di credito hanno continuato a garantire un costante accesso al credito grazie a offerte di mutuo a tassi sempre molto convenienti: per acquistare un immobile di valore 220.000 euro con un mutuo di 140.000 a 20 anni a tasso variabile, lo spread medio di mercato si è posizionato allo 0,8% sul quarto trimestre 2020, in linea con i trimestri precedenti. Per un omologo mutuo a tasso fisso lo spread medio sempre sul quarto trimestre si è posizionato allo 0,4%, sostanzialmente in linea con il valore del trimestre precedente. Un ridotto costo dei finanziamenti ha rappresentato uno dei fattori che ha anche permesso la crescita dell’importo medio dei mutui richiesti nell’anno 2020, che arriva ad attestarsi a 133.577 euro (+2% rispetto al 2019), il valore più alto rilevato negli ultimi 10 anni.
La pandemia non frena il progetto di acquistare casa
Osservando le performance del mercato immobiliare, i dati dell’Agenzia delle Entrate mostrano una ripresa del numero di compravendite sul terzo trimestre 2020, con una crescita del +3,1% rispetto al terzo trimestre 2019. Il progetto di comprare casa, quindi, non è stato arrestato dalla pandemia e semplicemente molte operazioni congelate nella prima metà dell’anno sono slittate al terzo trimestre, quando le limitazioni alla mobilità sono venute meno. A trainare la crescita delle compravendite nel terzo trimestre siano le piccole e medie città, mentre le grandi città e i capoluoghi, a causa del lavoro agile e dei prezzi delle case più elevati, vivono un progressivo spopolamento, trend in controtendenza a quanto osservato negli anni pre-pandemia. Se si guarda, invece, all’andamento del valore degli immobili nel quarto trimestre 2020, quelli nuovi registrano una crescita del prezzo al metro quadrato del +3,1% a fronte del +2,3% degli immobili usati. Ed è inoltre il quarto trimestre consecutivo che si registra una tendenza al rialzo del valore degli immobili: dopo 10 anni di riduzioni continuative, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario torna dunque a crescere e aumenta nel 2020 del +2,9% rispetto al 2019. Più in particolare, il prezzo/mq degli immobili nuovi cresce nel 2020 del +3% rispetto al 2019, mentre il prezzo/mq degli immobili usati continua a diminuire segnando un -1,7%.
Per Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it, “al momento risulta ad ogni modo difficile fornire previsioni accurate sull’andamento del mercato durante i prossimi trimestri. La situazione Covid-19 in costante evoluzione, i processi di vaccinazione in corso e le turbolenze politiche di inizio anno fanno pensare al 2021 come a un anno di transizione, con dinamiche attese in costante miglioramento al passare dei trimestri. La riduzione del peso delle nuove operazioni di surroga – iniziata nella seconda metà del 2020 per progressiva restrizione del bacino dei potenziali interessati – continuerà nel corso del 2021 e sarà dunque l’andamento del mercato immobiliare – con compravendite in contrazione di oltre il 15% nel 2020 – a giocare un ruolo fondamentale per lo sviluppo delle nuove erogazioni”.
“La chiusura del 2020 ha evidenziato un mercato immobiliare più resiliente di quanto non ci si attendesse. Il numero di compravendite, seppure in flessione, non ha ceduto quanto si era preconizzato in occasione del lockdown primaverile, i prezzi non hanno ceduto in maniera evidente, ma addirittura hanno mostrato indicazioni inflative, e il mercato dei mutui ha dimostrato una buona reattività alle brusche oscillazioni dovute all’emergenza sanitaria”, afferma Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services, sottolineando che in un panorama di elevata incertezza economica l’iniziativa del Superbonus 110%, prorogata a tutto il 2022 rappresenta un’iniezione di fiducia e un’opportunità straordinaria per fare ripartire gli investimenti nella filiera immobiliare.
