Immobiliare in calo anche nel 2021, Milano e Bologna saranno le prime città in ripresa nel 2022

Il mercato immobiliare ha mostrato un’insospettabile capacità di resistenza alla prima ondata pandemica che ha colpito l’Italia a partire dallo scorso mese di marzo, ma il vento sta cambiando e il mattone inizia a dare qualche segnale di cedimento, tanto che già da quest’anno le compravendite e i prezzi sono attesi in calo e la flessione proseguirà anche nel 2021. La ripresa, prevista solo tra il 2022 e 2023, sarà lenta e graduale. É quanto emerge dal terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020 di Nomisma, secondo cui anche l’atteggiamento delle banche nella concessione dei mutui cambierà nei prossimi mesi con il deteriorarsi dei bilanci familiari. Ecco cosa aspettarsi.

Banche più stringenti nell’erogazione dei mutui già sul finire del 2020
L’imponenza delle intenzioni d’acquisto da parte delle famiglie e l’atteggiamento espansivo delle banche, favoriti dai tassi ai minimi storici, hanno portato nel terzo trimestre 2020 a contenere l’arretramento delle compravendite residenziali rispetto ai livelli dello scorso anno, illudendo che il tracollo macroeconomico avrebbe avuto effetti modesti sui bilanci familiari e alimentando un certo ottimismo sul settore. A sorprendere è stato soprattutto il ritardo con cui il sistema bancario si è adeguato al cambiamento di scenario economico. Nonostante un quadro macro economico che consigliava prudenza e le massicce richieste di moratoria dei mutui che mettevano a nudo le fragilità reddituali dei mutuatari di più recente attivazione, il settore creditizio ha continuato ad assecondare le richieste di finanziamento provenienti dalle famiglie. Solo nelle ultime settimane – per Nomisma – a seguito della seconda ondata, gli istituti di credito hanno deciso di mutare gradualmente orientamento, adottando un approccio più attento e selettivo. Per l’istituto bolognese si è trattato di una conseguenza “inevitabile” e, per certi versi, quasi “tardiva”. Nello specifico, nella prima metà del 2020 si è registrata una flessione nell’erogazione di mutui di appena l’1,7% rispetto allo stesso periodo del 2019, grazie alla finalizzazione di pratiche avviate pre-lockdown, e anche il terzo trimestre dovrebbe essere stato sostanzialmente favorevole, “ma le attese sul quarto trimestre sono più fosche”, con una flessione del 6,4% nello scenario “Base” e dell’8,7% nello scenario “hard”.

Compravendite in calo nel 2020 e 2021 e prezzi giù soprattutto nel segmento uffici
Il lockdown, con la conseguente diminuzione della capacità di spesa delle famiglie, porterà per Nomisma a una flessione di quasi il 20% del volumi di compravendita di abitazioni quest’anno rispetto al 2019. Le previsioni di calo per il quarto trimestre porteranno a chiudere l’anno nell’ordine delle 500.000 unità transate (-17,1%) secondo lo scenario “Base”, o 491.000 unità transate (-18,7%) secondo lo scenario “Hard”. Considerato che, prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per l’anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612mila, risulta evidente l’ampia quota di mercato che la pandemia ha eroso.
Nel 2021, secondo Nomisma, l’andamento dell’attività transattiva dipenderà dall’entità del rimbalzo a livello economico e dall’effettiva tempestività ed efficacia con cui i vaccini annunciati nelle ultime settimane saranno resi disponibili. Le incertezze in proposito accreditano per il 2021 uno scenario per le compravendite simile a quello dell’anno in corso, con un risultato complessivo di 495mila transazioni nello scenario più favorevole e di 467mila nello scenario più avverso.
Riguardo ai valori, nel 2021 Nomisma prevede segni negativi per tutti i comparti, più pronunciati per gli immobili d’impresa (rispettivamente -2,5% e -1,9% per uffici e negozi nello scenario “base”), rispetto al settore residenziale (-1,6%). Le contrazioni più intense sono attese per il segmento direzionale, con un arretramento di 4,5 punti percentuali al termine del triennio di previsione (2021/2023), mentre il settore commerciale nello stesso periodo presenterà un calo del 3,3%. Il settore residenziale sarà il meno colpito dalla riduzione dei valori (-2% il differenziale al termine del periodo 2021/2023 rispetto alla media dei prezzi del 2020) e sarà in ogni caso l’ambito in cui si manifesterà per prima l’inversione di tendenza.

Primi segnali di ripresa dal 2022 a Milano e Bologna
Per l’istituto bolognese la ripresa del mercato imobiliare sarà lenta e graduale e si manifesterà nel biennio 2022-2023 con un’intensità che non permetterà di recuperare in tempi brevi i livelli pre Covid-19, relegando il mercato, almeno fino al 2023, al di sotto delle 600mila transazioni. Analizzando nello specifico le città, Milano e Bologna saranno le prime a evidenziare segnali di crescita a partire dal 2022, cui seguiranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari nel 2023. I cali più intensi riguarderanno Torino, Genova e Roma, con un andamento deflattivo per tutto il triennio considerato.