Immobiliare, boom di investimenti nel 2023: ma è calo nelle compravendite
Investimenti immobiliari nel mercato italiano in crescita nell’ultima parte del 2023. Una tendenza messa in luce dall’analisi condotta dal Team Research di Dils rivela che i volumi hanno raggiunto circa 2,6 miliardi di euro. Un trimestre che si è dimostrato il più prolifico dell’intero anno, evidenziando una crescita straordinaria di oltre il 70% rispetto al trimestre precedente e superando di circa il 14% il medesimo periodo del 2022. L’ammontare totale degli investimenti immobiliari in tutto il 2023 ha toccato così i 6,2 miliardi di euro, una cifra pari alla metà del volume registrato nell’anno prima, il quale era stata una delle performance più notevoli nella storia del mercato immobiliare italiano.
Nonostante il contesto di contrazione degli investimenti, emerge un trend positivo di crescita trimestrale nel corso dell’anno, con il quarto trimestre che si è collocato in linea con la media degli ultimi cinque anni. Dopo nove mesi caratterizzati da una maggiore resilienza nei settori Alternative e Living, il quarto trimestre ha testimoniato un ritorno di dinamismo, in particolare riguardo a classi di asset più tradizionali, quali Office, Hospitality e Retail.
Compravendite in diminuzione rispetto al 2022
Il settore Living continua a crescere, rappresentando il 12% dei volumi investiti nel panorama italiano. Nel quarto trimestre, sempre secondo la ricerca di Dils, gli investimenti hanno raggiunto quasi 200 milioni di euro, di cui il 90% concentrato a Milano, e nel corso dell’anno hanno totalizzato 730 milioni di euro.
Guardando al mercato delle compravendite residenziali, il numero di transazioni in Italia ha quasi raggiunto le 508.000 unità nei primi nove mesi del 2023, registrando una diminuzione del 11,8% rispetto al 2022, l’anno record. Di queste, oltre 157.000 sono avvenute nel terzo trimestre. Il rallentamento è attribuibile principalmente all’aumento dei tassi di interesse, che ha reso più complesso l’accesso al credito. Per quanto riguarda le principali città, nel terzo trimestre Milano ha evidenziato un calo del 8,5% nel numero di transazioni rispetto allo stesso periodo del 2022. Stessa cosa per Roma, dove si registra un calo del 13% delle transazioni.
Un quarto trimestre 2023 particolarmente dinamico per il settore dell’ospitalità. Anche per il settore retail, l’ultima parte del 2023 ha rappresentato il trimestre migliore degli ultimi due anni, mentre per il settore Alternative il volume di investimenti è stato inferiore rispetto al trimestre precedente, ammontante a 60 milioni di euro, che comunque consente di raggiungere un totale di quasi 900 milioni di euro nel 2023.
Logistica al primo posto, bene anche il settore uffici
La logistica resta comunque al primo posto nelle transazioni patrimoniali in Italia nel corso del 2023, totalizzando un ammontare complessivo superiore a 1,6 miliardi di euro. Nei tre mesi finali dell’anno, le operazioni ammontano a circa 650 milioni di euro, contribuendo a consolidare la posizione del settore come la principale categoria di investimento, rappresentando il 27% del totale. Durante il quarto trimestre, si è verificato un consumo di spazi in sintonia con quelli dei periodi precedenti, ammontante a circa 680.000 metri quadrati, segnando un incremento dell’8% rispetto al trimestre precedente.
La robusta richiesta di spazi, in combinazione con un’offerta limitata, ha giocato un ruolo decisivo nel determinare la costante crescita dei canoni di locazione, con il prime rent italiano che, nei mercati di Milano e Bologna, si attesta a 67 €/mq/anno (+12% rispetto al 2022). In quest’ultimo trimestre, si osservano inoltre aumenti del prime rent nei mercati di Piacenza e Verona, entrambi fissati a 57 €/mq/anno.
Bene anche il settore degli uffici, che registra un ritorno agli investimenti in linea con i volumi degli anni precedenti, seppur non ancora all’altezza dei record del 2022. Gli investimenti nel quarto trimestre raggiungono circa 630 milioni, portando il totale annuo a 1,1 miliardi di euro. È da notare anche un indotto di nuove operazioni piuttosto attivo, specialmente nel mercato di Roma, con la chiusura prevista nei prossimi mesi. Il prime net yield subisce un lieve aumento, toccando il 4,0% a Milano e il 4,5% a Roma. Per quanto riguarda i canoni, il prime rent di Milano rimane stabile a 700 €/mq/anno, con prospettive di potenziale crescita nei prossimi trimestri.
A Roma, gli spazi adibiti agli uffici hanno raggiunto circa 255.000 metri quadrati nel corso dell’anno, di cui quasi 70.000 metri quadrati nel Q4, registrando un aumento del 65% rispetto al 2022. Questo risultato rappresenta una delle migliori performance mai ottenute, seconda solo all’anno record del 2019. Il mercato romano continua a evidenziare una crescente domanda di spazi di alta qualità, in presenza di una limitata disponibilità, talvolta addirittura assente, di prodotti di grado A e A+. Tale scenario ha contribuito all’incremento del canone prime, che ha raggiunto i 580 €/mq/anno nell’ultimo trimestre dell’anno.
Le previsioni del 2024: due i punti chiave
E come sarà invece il 2024? Secondo l’analisi del Team Research di Dils, il panorama immobiliare nei prossimi 12 mesi sarà caratterizzato da due fenomeni concomitanti. Da un lato, si prevede una stabilizzazione delle attività di investimento nei settori consolidati come uffici e logistica. Dall’altro lato, si assisterà allo sviluppo di comparti legati a macro-trend sociali ed economici in forte crescita, come education, healthcare, wellbeing e infrastrutture.
Un ulteriore elemento di rilevanza sarà l’accelerazione del processo di ibridazione, coinvolgendo le asset class tradizionali, soprattutto uffici e residenziale. Queste categorie verranno adattate per rispondere alle nuove esigenze emergenti dallo stile di vita contemporaneo e dalla crescente centralità degli standard ESG (Ambiente, Sociale e Governance).
