Immobiliare sempre più in calo: giù le compravendite (-13%), crollano i mutui (-29%)

Il mercato immobiliare italiano ha registrato un rallentamento iniziato nel secondo semestre del 2022, intensificandosi nel corso dell’anno e minaccia ora di estendersi al prossimo. Questa tendenza è stata evidenziata nel 3° Osservatorio sul mercato immobiliare 2023 di Nomisma, che ha esaminato le prestazioni immobiliari nelle principali città italiane: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Le difficoltà nell’accesso al credito e l’erosione del potere d’acquisto delle famiglie italiane hanno influenzato negativamente le prospettive del settore. Nonostante ciò, la domanda potenziale in Italia rimane a livelli straordinariamente alti, nonostante una diminuzione dell’interesse nel corso dell’anno.

“L’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano è dovuta – si legge nel rapporto – dalla mancata indicizzazione dei redditi e dalle accresciute difficoltà di accesso al credito derivante dall’impennata del costo del denaro”.

Crollo di compravendite e mutui

Le politiche creditizie più caute, unite alla diminuzione della domanda, stanno influenzando negativamente i volumi di mutui erogati, che registrano un arretramento del 29% nell’anno in corso. Ciò ha portato a una riduzione delle compravendite pari al 13%. Le famiglie, affrontando difficoltà nell’acquisto di una casa, stanno manifestando un crescente interesse per il mercato degli affitti. Nel corso dell’ultimo anno, il 7,3% della domanda si è spostato dall’acquisto all’affitto, saturando ancora di più di un settore già da molto tempo in difficoltà.

Riguardo alle compravendite residenziali, se nel 2022 si era verificato un rallentamento della crescita (+4,7% annuo), la flessione tendenziale semestrale nel primo semestre del 2023 risulta essere del -12,5%, con un totale di 50mila scambi in meno.

La reazione dei valori immobiliari alle condizioni di contesto è stata nuovamente caratterizzata da una certa rigidità. Nel secondo semestre del 2023, la variazione semestrale dei prezzi ha oscillato tra il -1,3% delle abitazioni in ottimo stato a Cagliari e l’1,3% di aumento rappresentato da Milano.

In generale, considerando la media dei principali mercati italiani analizzati da Nomisma, le abitazioni in ottimo stato hanno segnato una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si è arrestata la crescita dei prezzi delle abitazioni in buono stato (+0,5%).

A Milano e Bologna bastano 4 mesi per vendere una casa

Nel secondo semestre dell’anno, l’incremento dell’interesse nel mercato degli affitti ha determinato un significativo aumento dei canoni (+2,1%). Analizzando le singole città, si registrano aumenti compresi tra il 3-4% a Milano, Firenze e Torino, fino al +5% a Bologna.

Considerando i tempi medi di vendita come indicatori del livello di liquidità del mercato, Nomisma osserva un trend discendente negli ultimi 10 anni, sebbene il momento attuale mostri una attenuazione di questo calo, consolidando i livelli raggiunti nei primi sei mesi del 2023.

Tuttavia, le città di Bologna, Milano e Roma rappresentano un’eccezione a questa tendenza, evidenziando un’inversione di rotta con un lieve allungamento dei tempi di vendita. Nei principali mercati, generalmente, sono necessari meno di 5 mesi per concludere una trattativa, con tempi che vanno dai 5,5 mesi di Padova, Venezia e Firenze a Roma, Bari e Catania, fino ai 4 mesi di Milano e Bologna. Nel settore della locazione, i tempi variano da un mese e mezzo a poco più di due mesi.

Data la situazione attuale, Nomisma ritiene che il settore immobiliare italiano chiuderà il 2023 notevolmente ridimensionato rispetto “all’esuberanza del biennio precedente”. Mentre per il segmento abitativo si prevede la persistenza della debolezza anche nel prossimo anno, sul versante corporate potrebbero esserci condizioni favorevoli per un rilancio.

I numeri dell’Agenzia delle Entrate

Già alcune settimane fa, l’Agenzia delle Entrate aveva confermato una riduzione del 16% nelle vendite di case nei tre mesi da aprile a giugno 2023. Questo calo era prevedibile, considerando l’attuale clima di incertezza e l’aumento dei tassi di interesse, che rendono sempre meno accessibili i mutui e poco sostenibili le rate mensili. Nel secondo trimestre del 2023, nel settore residenziale, sono state vendute 184mila abitazioni, circa 35mila in meno rispetto allo stesso periodo del 2022.

«A livello nazionale, le compravendite di abitazioni diminuiscono maggiormente nei comuni capoluogo, -17,2% (circa 12 mila abitazioni scambiate in meno rispetto al secondo trimestre 2022), ma subiscono una decisa flessione anche nei comuni minori, -15,4%» si legge nell’Osservatorio delle Entrate.

Le perdite più consistenti nelle compravendite di abitazioni si registrano nei comuni capoluogo del Centro, con un tasso negativo del 21,4%. Al Nord Est e al Centro, la variazione negativa è più marcata, rispettivamente -19,6% e -19,9%, mentre al Nord Ovest il calo si attesta al -14%, tasso influenzato principalmente dalle perdite nei comuni capoluogo (-14,9%). Questa dinamica si ripete nel Sud, dove il calo del 14,8% è guidato dalle perdite nei comuni capoluogo (-17%). Nelle Isole, al contrario, si osserva una diminuzione più contenuta, pari al -8%.