Mercato immobiliare, c’è la ripresa ma gli affitti aumentano sempre più: i dati di Nomisma

Il settore immobiliare sembra aver superato la fase più critica, avviandosi verso un periodo di maggiore dinamismo, caratterizzato da un incremento delle compravendite. È quanto emerge dal 3° Osservatorio Nomisma sul mercato immobiliare 2024, che ha analizzato l’andamento del comparto in 13 delle principali città italiane, evidenziando tuttavia alcune criticità strutturali che continuano a generare incertezze.

Lo studio ha preso in esame Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia, identificando due elementi chiave per una possibile accelerazione del mercato: la stabilità del reddito delle famiglie e un allentamento delle attuali restrizioni nell’accesso al credito.

La ripresa del settore

Secondo l’Osservatorio Nomisma, la possibilità di un rilancio della domanda e la conseguente spinta al mercato dipendono principalmente da due fattori: da un lato, la stabilità dei redditi delle famiglie, pur in un contesto in cui non si può escludere un lieve deterioramento del mercato del lavoro; dall’altro, il ritorno a condizioni di accesso al credito meno restrittive. Nonostante le incertezze su questi fronti, “la recente crescita, seppur moderata, delle intenzionalità e delle transazioni suggerisce uno scenario potenzialmente espansivo“.

Tuttavia, alla ripresa delle compravendite corrisponde una frenata dei prezzi, che, dopo un trend ininterrotto di crescita, chiudono l’anno mediamente sui livelli del primo semestre 2024. L’Osservatorio evidenzia che l’invariatezza dei prezzi nel secondo semestre è il risultato di una revisione delle aspettative da parte dell’offerta, compensata da una minore disponibilità a concedere sconti nelle trattative.

I dati delle città

Nonostante la sostanziale stabilità dei prezzi medi nei 13 mercati monitorati, alcune città hanno registrato flessioni, la più significativa delle quali si è verificata a Milano, con un calo semestrale dell’1,5%. Seguono Bari, Roma, Torino e Venezia Laguna. Sebbene la flessione di Milano possa essere vista come un segnale anticipatore di un possibile indebolimento del mercato italiano, l’aumento dell’interesse da parte di alcuni segmenti della domanda e il recupero delle transazioni già in corso suggeriscono una possibile inversione di tendenza.

Se si considera la variazione annua, l’aumento medio dei prezzi per le abitazioni risulta pari al +1,7% per quelle in ottimo stato di conservazione e al +1,5% per quelle in buono stato.

Affitti sempre più in aumento

Ma c’è sempre il fattore affitti da tenere in considerazione. In particolare,  “in attesa che attraverso il ricorso al credito l’acquisto di casa torni ad essere accessibile per una quota di soggetti recentemente esclusi – si legge nel rapporto – il sovraffollamento che si è venuto a determinare sul segmento della locazione ha impresso un’ulteriore accelerazione ai canoni, che sono cresciuti quasi ovunque con intensità ampiamente superiore al 3% annuo”.

Tra i principali centri urbani, Milano e Roma hanno registrato aumenti superiori alla media, rispettivamente del 3,2% e del 4,7%. Il rendimento lordo annuo del segmento abitativo si attesta intorno al 6,8%, in linea con i valori dello scorso anno. La difficoltà di accesso al mercato immobiliare per l’acquisto, legata alla mancanza di risorse economiche sufficienti, continua a spingere un numero crescente di famiglie verso l’affitto, percepito come unica alternativa praticabile. La percentuale di famiglie che scelgono la locazione è aumentata dal 56% del 2023 al 59,3% nel 2024.

Il rapporto di Nomisma evidenzia che, nel mercato residenziale, i tempi medi di assorbimento hanno seguito negli ultimi dieci anni un trend discendente. Tuttavia, l’attuale congiuntura segnala un rallentamento di questa tendenza. Oggi, per concludere una trattativa di vendita immobiliare, sono necessari in media 5 mesi, con variazioni significative tra le città: Genova registra i tempi più lunghi (5,5 mesi), mentre Milano si distingue per la maggiore rapidità (4 mesi). Sul versante delle locazioni, invece, i tempi per affittare un’abitazione si sono ridotti della metà, stabilizzandosi sotto i 2 mesi in media.