Affitti brevi e cedolare secca: i nuovi obblighi e le sanzioni del 2024

Relegati un tempo principalmente alle località turistiche, gli affitti brevi hanno preso piede e si sono diffusi un po’ ovunque. Complice abitudini sempre diverse e, a volte, tipologie di lavoro che portano a spostarsi sovente, dare in locazione per un breve periodo i propri immobili è diventata una pratica sempre più frequente.

Il successo, poi, di molte piattaforme web che permettono di creare dei contatti tra i proprietari e chi cerca una sistemazione provvisoria hanno incentivato ulteriormente la pratica degli affitti brevi. La normativa, però, dal 1° gennaio 2024 è cambiata: sono state introdotte alcune novità molto importanti. Tra queste c’è la nuova tassazione  che coinvolge proprio la cedolare secca.
Ma vediamo nel dettaglio cosa cambia da quest’anno.

Affitti brevi: la nuova aliquota della cedolare secca

Sicuramente una delle novità più importanti relative agli affitti brevi è l’aliquota della cedolare secca: sale al 26%. Solo per il primo immobile inserito all’interno della dichiarazione dei redditi, la percentuale rimarrà al 21%. Per gli immobili successivi – e fino al quarto – che sono destinati agli affitti brevi vige la nuova regola. Il discorso cambia dal quinto in poi, che prevede l’obbligo di aprire una partita Iva.

Da sottolineare, inoltre, che le imprese – anche quando sono esercitate in forma individuale – non possono aderire alla cedolare secca. In altre parole un contribuente privato non può utilizzare questa formula per dare in locazione un appartamento ad un libero professionista che vuole portare in detrazione la spesa. O ad un’impresa. La cedolare secca può essere utilizzata esclusivamente nei rapporti tra privati.

Il tetto massimo dei trenta giorni

Sostanzialmente rimane immutata la cornice normativa entro la quale si muovono gli affitti brevi e la cedolare secca. Questo tipo di locazione è stato definito dall’articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017: il contratto non può avere una durata superiore a trenta giorni. All’interno di questa categoria sono compresi anche i contratti che prevedono la fornitura di servizi e biancheria. Oltre alla pulizia dei locali dati in affitto.

Questi particolari accordi possono essere sottoscritti dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa. E possono essere sottoscritti direttamente dai diretti interessati. O l’operazione può avvenire attraverso degli intermediari immobiliari o dei gestori di portali telematici.

Un importante obbligo scatta nel caso in cui la somma dei giorni di locazione tra le stesse parti superi i trenta giorni nell’arco di un anno: a questo punto si deve procedere con la registrazione del contratto stesso.

Gli altri obblighi previsti dalla normativa

Sicuramente le nuove aliquote della cedolare secca rappresentano la novità più importante relativa agli affitti brevi. Altri cambiamenti sono stati introdotti attraverso il Decreto Legge n. 145/2023, che ha imposto alcune regole a quanti hanno intenzione di affittare delle unità immobiliari con la formula dell’affitto breve.

Adesso è diventata obbligatoria la comunicazione telematica attraverso un portale dedicato, che viene gestito dal Ministero del Turismo e il cui scopo è quello di svolgere il ruolo di Banca Dati Nazionale. La comunicazione deve contenere tutti i dati catastali dell’immobile e quelli relativi al suo proprietario.

Dal 1° gennaio è diventato realmente importante assolvere a tutte le disposizioni relative agli agli affitti brevi: lo scopo della nuova normativa è quella di scoraggiare il più possibile i comportamenti irregolari. Ma analizziamo gli altri obblighi a cui devono sottostare gli operatori (anche quando sono privati) del settore.

Il Cin, Codice identificativo Nazionale

Tutti i soggetti che hanno intenzione di dare in locazione per un breve periodo un immobile devono richiedere il Cin, ossia il codice identificativo nazionale. Chi ne fosse sprovvisto può incorrere in sanzioni pecuniarie che oscillano tra gli 800 e gli 8.000 euro. La misura ha uno scopo ben preciso: quello di garantire la tracciabilità degli immobili. E soprattutto incentivare la conformità alle norme attualmente vigenti.

Altre sanzioni vengono irrogate a quanti non indicano il Cin negli annunci di locazione. La multa, in questa occasione, può variare da 500 a 5.000 euro, a cui segue la rimozione dell’annuncio irregolare.

Requisiti di sicurezza

Altro obbligo particolarmente importante è che tutte le unità immobiliari risultino essere dotate di dispositivi funzionanti atti a rilevare dei gas combustibili e monossido di carbonio.

Devono essere presenti anche degli estintori portatili a norma di legge, che devono essere collocati in posizioni accessibili e visibili. Devono essere piazzati vicino agli accessi delle aree di maggior pericolo. È prevista l’installazione di un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento con la presenza di almeno uno ogni piano.

Nel caso in cui le unità immobiliari non dovessero rispettare questi requisiti di sicurezza, i proprietari sono passibili di una sanzione compresa tra i 600 ed i 6.000 euro.

È richiesta la Scia, la segnalazione certificata di inizio attività

Quanti esercitano l’attività in forma imprenditoriale di locazione breve devono richiedere la segnalazione certificata di inizio attività (scia). In caso di mancanza della Scia sono previste della sanzioni che possono variare da 2.000 a 10.000 euro.