Immobili di pregio: crescono gli “high spender” che acquistano in Italia

Positivo l’andamento del mercato immobiliare di lusso, le cui compravendite sono aumentate – almeno secondo i dati statistici notarili – del 9%. A farla da padrona è principalmente la domanda di acquisto (70%), mentre le richieste di soluzioni di affitto si fermano al 30%.

Questi, fondamentalmente, sono i principali dati che emergono al report Il mercato degli immobili di pregio redatto dall’ufficio studi Gabetti su dati Santandrea Luxury Houses&Top Properties. Ma entriamo un po’ più nel dettaglio.

Mercato immobiliare di lusso: aumentano le compravendite

Continua a crescere il mercato immobiliare di lusso, nonostante alcuni gli avvenimenti che negli ultimi anni hanno contraddistinto il quadro economico internazionale: pandemia, conflitto russo-ucraino, inflazione e aumento dei tassi.

Il residenziale di lusso ha beneficiato prevalentemente della presenza di investitori che hanno ampie capacità di spesa e che hanno allocato parte del proprio patrimonio (circa il 15%) in questa tipologia di immobili.

Nel corso del 2022 – stando ai dati statistici notarili – le compravendite di immobili residenziali di lusso sono aumentate del 9% rispetto al 2021. Siamo davanti ad un mercato nel quale gli acquirenti amano godere della proprietà di un immobile esclusivo. Ma anche di massimizzare il rendimento dell’investimento.

Hanno riguardato principalmente le seconde il numero di compravendite di immobili sopra il milione di euro. Andando ad analizzare la serie storica, è possibile notare come il trend sia in continuo aumento, e negli ultimi cinque anni la prima casa è cresciuta del 92% mentre la seconda casa del 61%.

L’ufficio studi Gabetti ha tracciato il profilo degli acquirenti che si affacciano mercato immobiliare del lusso: nella maggior parte dei casi appartengono alla Generazione X (sono nati tra il 1965 ed il 1979) e ai Younger Boomers (1955 – 1964).

I dati che emergono dal nostro report mostrano un mercato del lusso che gode di buona salute, nonostante le turbolenze del contesto macro-economico – spiega Leone Rignon, consigliere delegato Santandrea Luxury Houses&Top properties -. Per l’acquisto di questa tipologia di immobili non viene fatto particolare ricorso alla leva finanziaria, come avviene invece per gli immobili residenziali civili. Nel segmento luxury, il potenziale acquirente compra principalmente per il desiderio di poter fruire di una residenza esclusiva, di un “pezzo unico” nel suo genere. Secondo il nostro network Santandrea, la domanda di immobili di pregio si è orientata prevalentemente sull’acquisto (70%), a fronte del 30% di richieste di soluzioni in affitto. Le finalità dell’acquisto sono per lo più legate all’utilizzo esclusivo, sia come prima casa, sia come seconda casa. Stanno comunque crescendo anche le acquisizioni per investimento con un utilizzo alternato dell’immobile: a uso esclusivo della proprietà in certi periodi dell’anno e affittato nei restanti periodi.

Come si muove il mercato nel 2023

Le richieste ricevute da Santandrea nel corso del 2023 sono costituite per lo più (il 70%) da domande di acquisto, con un 30% delle ricerche di soluzioni in affitto.

Prevale, quindi, la finalità di acquisto di una residenza di pregio, la quale, almeno nel 40% dei casi, corrisponde con quella della prima casa. Gli acquisti effettuati in ottica di miglioramento della propria abitazione sono il 35%. È aumentata del 60% la componente di investimento. In questo contesto, si riscontrano tuttavia alcune differenze tra le varie città, in base alle relative caratteristiche socio demografiche.

Nel 2023, sotto il profilo delle dotazioni, si ricerca principalmente il piano alto e la terrazza, che continuano ad essere i principali elementi che contraddistinguono le richieste di immobili di pregio. Al terzo posto tra le richieste troviamo il box singolo o multiplo: questa richiesta è un must soprattutto a Napoli e Genova. Lo è di meno a Milano. Rimane fondamentale lo spazio esterno: incide positivamente una vista panoramica ed un giardino.

Penalizzano l’assenza di balconi e la vicinanza a fonti di rumore. E l’eventuale contesto circostante che presenti degli elementi di degrado.

Il bacino d’utenza dell’immobiliare di pregio è principalmente internazionale per circa il 70% degli acquirenti, mentre il 30% è italiano – spiega Leone Rignon -. Nel 2023 le quotazioni immobiliari hanno tenuto il ritmo di crescita del 2022, con poche città che registrano valori stabili e nelle principali città analizzate si nota un giusto equilibrio tra domanda e offerta di immobili. Le aspettative sono certamente positive, innanzitutto rispetto alle località turistiche più rinomate, dove tendenzialmente si ricerca la seconda casa, ad esempio è in aumento la domanda per Santa Margherita Ligure. Rileviamo inoltre un rinnovato interesse per le grandi città italiane, Milano e Roma in primis, ma anche per città secondarie come Torino, Napoli, Genova, che stanno recuperando appeal dopo gli anni della pandemia.

Milano e le soluzioni di pregio

Secondo l’analisi dell’ufficio studi Gabetti, Milano continua ad essere protagonista di un “forte dinamismo”, grazie principalmente ai progetti e agli investimenti nel settore immobiliare. Le Olimpiadi Milano-Cortina 2026 avranno un forte impatto sulla città nel corso del prossimo biennio e porteranno ad un forte sviluppo immobiliare che cambierà il volto soprattutto del quadrante sud.

Il mercato delle compravendite, nel corso del 2023, ha mostrato andamenti differenti a seconda delle zone di riferimento. Brera e Palestro-Duse sono i quartieri che registrano un andamento stabile. Conferma la sua dinamicità il centro storico, con delle variabili di mercato tutte in positivo. Nel quadrilatero, rimangono stabili le variabili di mercato, a eccezione dell’offerta che è in aumento.

I prezzi, sia per le abitazioni di nuova costruzione, sia per quelle da ristrutturare, aumentano leggermente soprattutto nelle zone centrali – si legge nel report Gabetti -. Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, si è attestato intorno al +8,8%, con picchi del +10% per le zone del Quadrilatero e di Palestro-Duse. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 4-6 mesi, in altri casi più dinamici le tempistiche di vendita possono ridursi ai 3 e 4 mesi come la zona del Centro storico, Brera e Magenta-Pagano-Castello.

Il focus su Roma

Anche Roma, sostanzialmente, continua a registrare una realtà dinamica, grazie soprattutto alla sua posizione strategica e ai progetti in corso o che sono previsti nei prossimi anni. Tra i più importanti la realizzazione della linea C della metropolitana e gli investimenti finalizzati a far diventare la Capitale una città sempre più internazionale.

Nel corso del 2023 il mercato delle compravendite mostra segni divergenti, in base alle zone di riferimento. Stabili il Centro storico e Pinciano-Veneto, mentre cresce la domanda d’acquisto e il numero delle compravendite nelle zone Prati e Salario-Trieste: l’offerta è in calo, ma i prezzi rimangono stabili.

Domanda in crescita nel quartiere dell’Aventino e Flamini, ma l’offerta di immobili che si differenzia: nel primo è in diminuzione, mentre nel secondo rimane invariata.

I prezzi nella città di Roma, sia per le abitazioni di nuova costruzione, sia per quelle da ristrutturare, aumentano leggermente, soprattutto nelle zone centrali. Con riferimento ai valori, il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, si è attestato intorno al +7,4%. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 5-9 mesi, nelle zone più vivaci si conclude anche in 4 mesi.