Immobiliare: a Milano prezzi su ma non esiste rischio bolla
Gli squilibri dei mercati immobiliari residenziali metropolitani globali sono molto elevati e i prezzi non sono in linea con i crescenti tassi d’interesse. Così emerge dallo studio UBS Global Real Estate Bubble Index secondo cui Toronto e Francoforte sono in cima all’indice di quest’anno, con entrambi i mercati che lasciano presagire bolle del prezzo. Rischi elevati sono evidenziati anche a Zurigo, Monaco, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv e Tokyo.
Il report di UBS sul mercato immobiliare
Guardando all’Italia, il mercato immobiliare a Milano non è a rischio bolla, ma i prezzi hanno cominciato a salire. Unitamente alla ripresa economica post-pandemica e ai tassi d’interesse più bassi, gli incentivi fiscali per la ristrutturazione edilizia hanno supportato la crescita dei prezzi nel capoluogo meneghino dopo un decennio di prezzi stagnanti.
La crescita dei prezzi immobiliari residenziali nominali nelle 25 città analizzate dal reporto di UBS ha subito un’accelerazione di quasi il 10% rispetto alla media da metà 2021 a metà 2022, il maggior tasso di crescita annuo dal 2007. In effetti, tutte le città a eccezione di tre – Parigi, Hong Kong e Stoccolma – hanno visto aumentare i prezzi dei loro immobili residenziali. I prezzi degli immobili residenziali nelle aree non urbane sono aumentati più rapidamente rispetto a quelli delle città per il secondo anno consecutivo. Inoltre, la crescita dei prezzi ha subito un rallentamento considerevole in termini rettificati per l’inflazione. Ma le attuali valutazioni sono molto elevate.
Per effetto dei bassi tassi d’interesse i prezzi degli immobili residenziali si sono allontanati dai redditi e dalle locazioni dell’ultimo decennio. Le città nell’odierno territorio a rischio bolla hanno registrato in questo periodo aumenti di prezzi medi del 60% in termini rettificati per l’inflazione, mentre i redditi e le locazioni reali sono aumentati di solo circa il 12%.
I tassi ipotecari sono quasi raddoppiati mediamente in tutte le città analizzate rispetto al punto più basso di metà 2021. Insieme al pesante aumento dei prezzi degli immobili, la quantità di spazi abitabili finanziariamente accessibili per un fornitore di servizi altamente qualificato è, mediamente, inferiore di un terzo rispetto a prima della pandemia.
Lo studio rivela che negli Stati Uniti, tutte le cinque città analizzate viaggiano in territorio sopravvalutato, con uno squilibrio più evidente a Miami e Los Angeles rispetto a San Francisco, Boston e New York. I mercati immobiliari residenziali a Stoccolma, Parigi e Sydney rimangono sopravvalutati, nonostante qualche tendenza di raffreddamento. Altri mercati immobiliari residenziali con segnali di sopravvalutazione sono Ginevra, Londra, Madrid e Singapore. Sao Paulo – un’aggiunta all’indice di quest’anno – presenta valutazioni eque, parimenti a Milano e Varsavia.
