Investimenti immobiliari: bene logistica e uffici a fine 2023

Il quarto trimestre del 2023, per quanto riguarda gli investimenti immobiliari, si è dimostrato essere il migliore dell’anno appena conclusosi. Secondo quanto mette in evidenza un report di Gabetti, la fiducia degli investitori ha registrato una crescita del 65% rispetto al trimestre precedente. A trainare sono state principalmente due voci: uffici e logistica.

Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di comprendere come si siano evoluti gli investimenti immobiliari nell’anno che si è appena concluso.

Gli investimenti immobiliari nel 2023

Gabetti mette in evidenza che nel corso del 2023 sono stati registrati investimenti capital markets per 6 miliardi di euro: il volume è risultato essere in contrazione rispetto al 2022. Discorso diverso, invece, se si prende in considerazione esclusivamente il quarto trimestre 2023, quando il volume investito è risultato pari a 2,4 miliardi di euro, con una variazione del +17% rispetto allo stesso periodo del 2022. L’ultimo trimestre dell’anno ha, di fatto, mostrato un’inversione di tendenza rispetto ai primi nove mesi del 2023.

Sostanzialmente il 2023 si conferma come l’anno nel quale gli investimenti capital markets sono stati caratterizzati dall’instabilità del quadro economico, ma soprattutto dall’aumento dei tassi di interesse. Proprio questo ha reso insostenibili – e momentaneamente rimandato – molte operazioni di asset allocation che erano state pianificate proprio per il 2023. A seguito di una prima distensione da parte della Bce sulla politica dei tassi, nel corso dell’ultimo trimestre 2023 gli investitori hanno preso fiducia registrando, al termine del trimestre, un + 65% rispetto a quello precedente e un +17% rispetto allo stesso periodo del 2022.

Secondo Gabetti il futuro degli investimenti capital markets verrà condizionato principalmente dai fondamentali economico finanziari, con i quali si andranno a confrontare gli investitori istituzionali. I contorni risultano essere caratterizzati principalmente dall’andamento dei tassi di interesse e dalla solidità dei fondamentali delle città italiane. Per il 2024, lo scenario per gli investimenti corporate risulterebbe essere leggermente più favorevole rispetto al 2023. A consolidarsi saranno principalmente le asset class degli uffici e della logistica, per le quali il volume di investimenti potrebbe superare il record raggiunto nel 2022 di 1,1 miliardi di euro.

Anche se il 2023 conferma la contrazione degli investimenti che avevamo previsto a inizio anno, nell’ultimo trimestre abbiamo assistito a un’inversione di tendenza, grazie anche alla performance della logistica e dell’office che ha trainato il comparto – spiega Claudio Santucci, direttore capital markets Italia di Gabetti Agency -. Particolare fermento si registra nell’hospitality che ha visto operazioni caratterizzate da grandi acquisizioni specie in ottica di riposizionamento. Anche il living a sviluppo ha mostrato particolare dinamismo, con gli importanti cantieri di rigenerazione urbana in corso a Milano, Roma e Bologna che confermano una propensione all’investimento che non si è fermata, nonostante la mancata discesa dei costi di costruzione. Per avere una fotografia più esaustiva, ai 6 miliardi di volume investiti, andrebbe aggiunto anche il volume di investimento mirato a riposizionare l’asset (capex). Questo perché si è trattato di un anno in cui, a fronte di un mercato delle compravendite in contrazione, gran parte delle operazioni di asset allocation hanno fatto leva su logiche di investimento value added, riposizionamento, riconversione degli usi (hospitality e living) e di sviluppo di nuovo prodotto (logistica), dove la componente capex ha avuto un peso importante nella valutazione complessiva dell’investimento.

Brilla la logistica

Andando ad analizzare le diverse asset class, nel corso degli ultimi dodici mesi la logistica ha registrato 1,5 miliardi di euro investiti, ossia il 25% del totale. In altre parole costituisce l’asset class preferita dagli investitori. In questo particolare settore la concentrazione delle operazioni è, per l’80%, nel nord Italia, dove sono localizzati i nuovi progetti che prevedono la costruzione di edifici con certificazione LEED o BREEAM.

A seguire arriva il settore degli uffici, che nell’arco dell’anno, ha totalizzato qualcosa come 1,2 miliardi di euro di investimenti, ossia il 20% del totale. Le operazioni si sono concentrate principalmente a Milano e a Roma. Per quanto riguarda la locazione degli uffici, in questi due mercati la maggiore crescita della superficie è stata registrata a Roma, con con un take-up pari a 256.300 metri quadrati, dato in aumento del +75% rispetto al 2022, a seguito di tre importanti operazioni, di cui una pre-let, registrate nel centro e nella zona Eur per un totale di poco più di 90.000 metri quadrati.

A Milano, invece, l’assorbimento degli spazi ad uso ufficio è arrivato a sfiorare i livelli pre-pandemia. Si è attestato, infatti, a 424.000 metri quadrati. Numeri che risultano essere ancora in calo rispetto a quelli del 2022: -17%.

In leggero aumento rispetto al trimestre precedente i canoni prime nel CBD (Central Business District) di Roma con 510 €/mq/a e stabile quello della zona Eur a 360 €/mq/a – si legge nel report Gabetti -. Anche i canoni di Milano salgono nelle zone più centrali a 700 €/mq/a (rispetto ai 690 e/mq/a del precedente trimestre), una crescita che si registra a seguito della richiesta sempre più alta da parte dei tenant di prodotti di qualità, in un contesto in cui questo tipo di offerta è ancora bassa. I prime net yield nel CBD di entrambe le città rimangono stabili rispetto al trimestre precedente, attestandosi rispettivamente a 4,75% per la città di Roma e a 4,25% per Milano.

Con 1,15 miliardi di euro investiti, pari al 19% del totale, segue il settore hospitality. Questo volume è frutto principalmente di un’operazione effettuata nel centro di Roma nel corsod dell’ultimo trimestre dell’anno, a cui si affiancano alcune operazioni registrate a Milano, nel Veneto e nella Toscana.

Il comparto alberghiero, nel corso degli ultimi anni, si è riposizionato: la domanda, infatti, è diventata sempre più esclusiva ed esigente. Questo è il motivo per il quale nel corso del 2023 ci sono state molte operazioni di value added e rebranding.

Con il 14% degli investimenti, segue il comparto living, per il quale ci sono state operazioni per 830 milioni di euro. Comparto caratterizzato principalmente dai nuovi sviluppi residenziali che hanno visto, al centro dell’attenzione degli investitori, Milano.

Pesa per l’11% del totale investito il settore retail, dove sono stati spesi complessivamente 630 milioni di euro. A seguire ci sono stati:

• il settore healthcare, con 440 milioni euro: il 7% del totale investito;
• iI comparto mixed-use: con 140 milioni euro. Il 2% del totale investito:
• il comparto alternative – che include terreni, data center e centraline -. Questo segmento ha pesato il 2% sul totale degli investimenti con 126 milioni di euro.