Mercato immobiliare: calano le compravendite, ma il trend è positivo su base decennale

Il mercato immobiliare italiano inizia a mostrare i primi segnali di debolezza.

Nel secondo trimestre 2023 le compravendite sono in contrazione rispetto allo stesso periodo del 2022: questo è quanto messo in evidenza dai dati pubblicati direttamente dall’Agenzia delle Entrate.

Numericamente parlando, nel corso del secondo trimestre 2023, a livello nazionale, sono state concluse 184.110 compravendite immobiliari nel solo settore residenziale: il 16% in meno rispetto allo stesso periodo del 2022.

Ma vediamo cosa sta succedendo nel dettaglio.

Mercato immobiliare: i numeri negativi

Secondo i dati resi noti dall’Agenzia delle Entrate, nel secondo trimestre del 2023 il mercato immobiliare ha registrato una contrazione: le compravendite sono scese del 16% a livello nazionale.

L’andamento negativo è stato confermato anche nelle principali città italiane, nelle quali è stato registrato, mediamente, un -16,4%.

Andando a vedere cosa succede città per città, il trend è negativo ovunque:

• Bologna: -22,8%;
• Milano: -17,1%;
• Roma: -21,5%;
• Firenze: -15,6%;
• Torino: -10,8%;
• Napoli: -5,3%;
• Genova: -14,4%;
• Palermo: -4,9%.

Le maggiori battute d’arresto sono state registrate nelle città in cui, almeno nel corso del 2022, è stata riportata la crescita maggiore delle quotazioni: Bologna e Milano.

A subire lo stesso rallentamento sono state anche le città nelle quali è stato raggiunto un elevato numero di compravendite, come è il caso di Genova.

Da segnalare che il numero delle compravendite diminuisce maggiormente nei comuni capoluogo, dove viene registrato un -17,2% rispetto ai comuni non capoluogo, dove ci si ferma ad un -15.4%.

Cosa cambia rispetto agli ultimi 10 anni

Secondo l’Ufficio studi Gabetti, però, la prospettiva del mercato immobiliare cambia se si vuole dare uno sguardo all’andamento del secondo trimestre 2023 nel corso degli ultimi dieci anni.

Prendendo in considerazione la media delle compravendite nel corso dell’ultimo decennio, che è pari a 149.521 MTN, i numeri dello stesso periodo del 2023 – 184.111 NTM – risultano essere in crescita del 23%.

Quello del 2023 risulta essere il terzo miglior secondo trimestre degli ultimi dieci anni, battuto solo dai record del 2021 e del 2022, che hanno beneficiato della fiammata del mercato immobiliare dopo i vari lockdown causati dalla pandemia.

Secondo l’ufficio studi Gabetti, i dati che abbiamo appena visto mettono in risalto che le dinamiche macro-economiche e geopolitiche del 2023 potrebbero confermare la conclusione del mini ciclo immobiliare che si è avviato con la pandemia.

Ora come ora potrebbe prendere il via un nuovo ciclo normalizzato.

Per tutto il 2023 e almeno per la prima metà del 2024 il mercato immobiliare potrebbe essere caratterizzato da un livello dei tassi di interesse non più ai minimi storici, come è avvenuto, invece, nel periodo compreso tra il 2017 ed il 2021.

Andamento confermato dal volume di erogato dei mutui per l’acquisto di immobili, che nel primo trimestre 2023 è calato del 26% rispetto allo stesso periodo del 2022.

L’inflazione ha registrato un forte calo, passando dal picco dell’11% del mese di dicembre 2022 al 5% che dovrebbe raggiungere per la fine del 2023: una situazione che renderebbe plausibile un rallentamento della stretta messa in atto dalla Bce sui tassi d’interesse.

È possibile, a questo punto, che nel 2024 i tassi d’interesse dei mutui possano attestarsi tra il 2,5% ed il 3%.

Questo significa che buona parte dei richiedenti un mutuo, che attualmente superano il parametro bancabile del rapporto rata-reddito rimanendo di fatto esclusi, potranno ottenere un mutuo.

L’ufficio studi Gabetti mette in evidenza che malgrado

la sofferenza del mercato in questo secondo trimestre 2023, mettendolo a confronto con il Q2 2019 (miglior primo trimestre del ciclo immobiliare pre-pandemico non caratterizzato dall’euforia-anomalia degli anni 2021-2022) si ottiene una fotografia non così allarmante. Infatti, confrontare la variazione tendenziale tra questi due trimestri fornisce un’ulteriore indicazione sulla direzione futura del mercato immobiliare: rispetto al Q2 2019 che registra 159.792 NTN, il Q2 2023 registra una variazione positiva del +15%. Questo dimostra che l’aumento dei tassi di interesse, principale ragione che ha effettivamente frenato l’attività di compravendita degli immobili rispetto al 2022, è compensato da una domanda di immobili che rimane comunque ancora elevata.