Mercato immobiliare: cresce lo sconto medio sul prezzo di vendita

Mercato immobiliare in flessione. È questo che si evince dando uno sguardo alla scontistica media applicata nelle compravendite. Se il 2023 chiude lasciando dell’amaro in bocca, il 2024, almeno per il momento, sembra confermare la stessa situazione: nei primi tre mesi dell’anno i volumi sono calati del 7,2%.

A tratteggiare l’andamento del mercato immobiliare ci ha pensato l’ufficio studi Tecnocasa, che ha scattato una fotografia sull’andamento delle compravendite e sui prezzi tra la fine del 2023 e i primi mesi del 2024. Ma vediamo nel dettaglio cosa sta accadendo.

Mercato immobiliare: la scontistica è dell’8,3%

Il mercato immobiliare continua ancora ad essere condizionato dalla politica monetaria messa in piedi nel corso degli ultimi mesi dalla Bce. Troppo presto, però, perché il cambio di passo registrato nell’ultima riunione possa essere già stato percepito dalle compravendite.

Nel secondo semestre del 2023, a livello italiano, la scontistica media applicata, rispetto a un anno fa, ha registrato un aumento portandosi a -8,3% – spiega Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – . Si amplia, quindi, la forbice tra quanto richiesto dalla proprietà e il prezzo finale di compravendita. Siamo in una fase di transizione del mercato che, da un periodo di forte euforia, entra in uno di maggiore riflessione.

Andando ad analizzare le diverse tipologie immobiliari ci si accorge, comunque, che le percentuali cambiano. A condizionare maggiormente il prezzo dell’immobile è la vetustà dello stesso: il ribasso maggiore è registrato dalle tipologie usate (-8,5%), rispetto a quelle ristrutturate (-7,5%) e a quelle nuove (-4,5%). Quando si acquistano immobili nel primo segmento è necessario sempre mettere in conto una serie di interventi di riqualificazione: il prezzo è condizionato dagli ulteriori costi che devono essere sostenuti per rimodernare l’abitazione.

Senza dubbio, però, i ribassi più importanti vengono registrati negli immobili che vengono acquistati per investimenti. In questo caso le trattative puntano sempre sul potere d’acquisto dell’acquirente: ad ogni modo i ribassi orbitano intorno al 12%.

Dove si registra la maggiore contrazione

Le maggiori contrazioni – che superano la media – vengono registrate nelle soluzioni economiche, che registrano fino ad un -10,2%. Il ribasso dei prezzi degli immobili a piano terra ha registrato un -8,5%. Gli ultimi piani, invece, il calo risulta essere più contenuto: -7,7%.

Quando i proprietari vendono per necessità devono mettere in conto un ribasso del 9,6%, determinato dalla volontà di accelerare l’operazione (questo perché si accettano dei ribassi significativi).

Il mercato immobiliare sta frenando

Il fatto che il mercato immobiliare stia frenando lo si evince anche dai dati dei primi tre mesi del 2024. In questo caso l’ufficio sStudi Tecnocasa ha analizzato i dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate, che ha certificato un calo dei volumi del 7,2% rispetto allo stesso periodo del 2023. Tra le città che hanno subito un ridimensionamento più significativo ci sono Milano (-13,2%) e Torino (-10,2%). Le compravendite di nuove costruzioni si riducono del 22,9%, nel periodo considerato. Le soluzioni esistenti hanno registrato un calo del 6,0%.

Tra l’altro nel mese di gennaio 2024, si è registrato un leggero aumento dei tempi di vendita degli immobili, che è passato a 108 giorni rispetto ai 104 giorni del mese di gennaio 2023. Un aumento dovuto alla maggiore trattativa messa in campo da chi deve acquistare.

Ancora una volta Bologna e Milano si confermano le città più veloci, rispettivamente con 68 e 72 giorni, in aumento di 18 e 17 giorni rispetto a un anno fa. I tempi più lunghi si segnalano a Palermo, 132 giorni, città in cui occorre più tempo per vendere una casa, seguita da Bari con 126 giorni – spiegano da Tecnocasa -. Nelle realtà dell’hinterland delle metropoli occorrono 137 giorni contro i 138 giorni di un anno fa. I tempi di vendita più brevi si segnalano nell’hinterland di Napoli (115 giorni), che migliora di 10 giorni grazie soprattutto al traino del mercato della casa vacanza. Seguono l’hinterland di Milano con 119 giorni e quello di Firenze con 120 giorni.