Mercato immobiliare: giù le compravendite nelle otto principali città metropolitane italiane

Le compravendite di immobili sono in calo nelle otto principali città metropolitane italiane. A reggere, però, è il mercato delle nuove residenze, che ha, sostanzialmente, un andamento migliore rispetto all’usato. Complessivamente, nel 2023 il fatturato ha superato i 43 miliardi di euro – registrando un +0,8% rispetto all’anno precedente – con Roma in testa. Nonostante il calo delle compravendite, i prezzi – nelle otto principali città – sono aumentati, registrando un +3,9% annuo e attestandosi intorno ai 4.919 euro al metro quadrato. Milano continua ad essere al top della classifica con i suoni 7.100 euro. Questi sono, in sintesi, i numeri che emergono da un’analisi di Abitare Co.

Ma entriamo nel dettaglio e scopriamo come si sta muovendo il mercato immobiliare nelle principali città italiane.

Compravendite sono in calo

Il mercato immobiliare residenziale, nelle otto principali città metropolitane italiane, nel corso del 2023 ha registrato un calo delle compravendite totali – che comprendono il nuovo e l’usato – pari ad un -14,2% rispetto al 2022. Nel corso dell’ultimo anno solare sono stimate 105.000 compravendite: da premettere che il 2022 costituisce un anno record di vendite per tutto il Paese.

L’analisi effettuata da Abitare Co. mette in evidenza che – se si va a confrontare con il periodo pre Covid, ossia il 2019 – il calo risulta essere molto più contenuto, attestandosi su un -5,7%. Alla fine del terzo trimestre 2023, inoltre, è stato registrato un miglioramento del trend delle vendite rispetto alla prima parte dell’anno. Complessivamente il fatturato, nel corso del 2023, ha superato i 43 miliardi di euro, registrando un +0,8% rispetto al 2022. Al primo posto c’è Roma, con un fatturato pari a 15,8 miliardi di euro.

Entrando un po’ più nel dettaglio, complessivamente nelle otto città metropolitane si stimano circa 12.000 transazioni nel 2023 – il dato nazionale si colloca intorno alle 60.000 compravendite -. Il nuovo, sostanzialmente, ha resistito meglio dell’usato, registrando un calo più contenuto rispetto al 2022 (-4,6%) e riuscendo a rimanere in linea con i dati pre-Covid.

La quota di offerta di case nuove rispetto al totale in vendita resta sempre molto bassa – spiega Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co. -. In media, nelle otto città metropolitane rappresentano solo l’8,2% ed anche per questo motivo, a fronte di un calo delle vendite, continuano ad aumentare i prezzi.

Non risulta essere stata di particolare aiuto l’inflazione, che ha contribuito a far crescere i costi delle aree, dei materiali e degli appalti in generale. I prezzi delle case nuove, alla fine del 2023, hanno registrato un aumento del 3,9% rispetto al 2022. Il prezzo medio è arrivato, mediamente, a 4.919 euro al metro quadrato.

Come si muove il mercato immobiliare nelle otto città metropolitane

Nel corso del 2023, nelle otto città metropolitane, le compravendite hanno registrato un calo pari al 4,5% rispetto al 2022. Il segno meno più marcato si registra a:

• Genova e Roma: entrambe -6,2%;
• Bologna: -5,8%;
• Torino: -4,9%;
• Milano: -4,5%.

Compravendite in calo e prezzi in crescita. Nelle città prese in esame i prezzi medi hanno registrato un incremento del 3,9% rispetto al 2022, andando a raggiungere un valore medio pari a 4.919 euro al metro quadrato, ma con nette differenze tra:

• zone centrali: 7.150 euro al metro quadrato;
• semicentrali: 4.625 euro al metro quadrato;
• periferiche: 3.144 euro al metro quadrato.

Le città più dinamiche

Con, rispettivamente, un +7,7% ed un +5,9% Milano e Firenze risultano essere le città più dinamiche. A Bologna, invece, i prezzi sono cresciuti dello 0,6%.

A Milano i prezzi hanno sfiorato i 7.100 euro al metro quadrato: il dato è stato influenzato dal costo delle aree edificabili e dai valori nelle aree semicentrali e periferiche, dove il valore medio è arrivato a superare i 5.000 euro al metro quadro. Roma non tiene il passo di Milano: il valore medio di vendita in città si ferma a 6.400 euro al metro quadrato. Fra queste due città e le rimanenti sei esaminate il gap è molto alto.

Nelle altre città a Firenze il prezzo medio è di 5.400 euro al metro quadrato, a Torino di 4.500 euro al metro quadrato, a Genova di 4.450 euro al metro quadrato, a Bologna di 4.400 euro al metro quadrato, a Napoli di 4.100 euro al metro quadrato.

Palermo risulta essere la città metropolitana più economica con i suoi 3.000 euro al metro quadrato.

Sui prezzi di vendita non ha influito solo la pressione della domanda su un mercato che offre poco, ma tutti i costi legati ad una operazione di sviluppo, dall’acquisto delle aree alla progettazione, agli oneri comunali, ai costi per la costruzione degli edifici – si legge nel report -. Rispetto ad un’abitazione usata in vendita le componenti che determinano il prezzo finale sono molteplici, ed è ovviamente questo il motivo che porta i prezzi a mantenersi in un territorio di crescita.

Per quanto riguarda l’offerta di case nuove si registra una contrazione del 4,3% rispetto al 2022: a Roma mostra una flessione del 9,5% e a Genova del -7,7%, con l’offerta sul totale delle case in vendita che non supera l’8,2%. Delle otto città esaminate, solo tre segnano una quota di mercato del nuovo superiore al dieci per cento rispetto al totale delle case in offerta, ovvero Roma (10%), Bologna (11,3%) e Torino con (13%).