Mutui e rate insostenibili con tassi Bce. Ecco come difendersi

Quei mutui con le rate insostenibili per effetto dei rialzi dei tassi della Bce. Come difendersi

Inutile negarlo: i mutui stanno diventando sempre più costosi e le rate sono diventate insostenibili per le famiglie italiane.

Ma quali sono le armi sulle quali possono contare i risparmiatori per potersi difendere?

Quali strumenti possono essere utilizzati per far sì che le rate del mutuo non diventino così alte da renderle impossibili da pagare?

La gestione delle rate dei finanziamenti ipotecari continuerà ad essere difficile anche nel corso dei prossimi mesi.

Le azioni a contrasto dell’inflazione, intraprese dalla Banca Centrale Europea, sono continuate fino ad oggi.

L’obiettivo che si vuole centrare è quello di riportare il tasso di inflazione al 2%: dopo il picco raggiunto nel corso dei mesi scorsi del 10%, oggi l’inflazione si è attestata intorno al 6%.

Questo dato è ritenuto ancora alto da Christine Lagarde, presidente della Bce, che proprio a giugno ha dato il via ad un ulteriore aumento dei tassi di interesse di 25 punti base.

Siamo davanti all‘ottavo aumento di fila dal mese di luglio 2022.

Probabilmente non sarà nemmeno l’ultimo, dato che nella riunione in programma il prossimo 27 luglio 2023 ne dovrebbe arrivare un altro.

Oggi come oggi il tasso sui finanziamenti principali è fermo al 4%, mentre quello sui depositi è al 3,50%.

Il tasso sui prestiti marginali è al 4,25%.

Quali ripercussioni avrà il nuovo aumento atteso per luglio?

Come si possono muovere le famiglie per evitare che la rata del mutuo diventi troppo alta?

Sono tre le soluzioni che i diretti interessati possono intraprendere:

• la surroga del mutuo;
• la rinegoziazione;
• l’estinzione anticipata.

Vediamo nel dettaglio le tre soluzioni disponibili.

In cosa consiste la surroga del mutuo

Come funziona la surroga del mutuo?

È un’operazione molto semplice, che consiste nel trasferire il finanziamento ipotecario da un istituto di credito ad un altro.

Questa operazione viene effettuata in maniera gratuita, senza che sia necessario accollarsi gli oneri notarili.

La banca presso la quale è stato acceso il mutuo non può rifiutarsi di effettuare il trasferimento: ha diritto, al massimo, a proporre una rinegoziazione del prodotto con tassi più favorevoli per il cliente.

Le famiglie possono effettuare questa scelta nel momento in cui hanno in mano una proposta allettante da un altro istituto a tasso fisso.

La surroga del mutuo è un’operazione non conveniente nel momento in cui viene effettuata in prossimità della scadenza del finanziamento.

Risulta essere particolarmente allettante se è fatta nel corso dei primi anni.

Uno dei pochi aspetti negativi di questa operazione consiste nella richiesta – ipotetica, non è detto che la facciano – della nuova banca di stipulare una polizza assicurativa a protezione del capitale.

Rinegoziare il finanziamento

Una delle opzioni a disposizione delle famiglie è la richiesta di modifica delle condizioni contrattuali del mutuo in essere, chiedendo un passaggio ad un tasso fisso più conveniente.

Contestualmente può essere chiesta una modifica delle rate e della durata del finanziamento.

Sostanzialmente la differenza con la surroga consiste che la rinegoziazione avviene con la stessa banca nella quale è stato acceso il mutuo.

Nel caso in cui dovesse essere accolta, la rinegoziazione può risultare particolarmente vantaggiosa e può permettere di ottenere un discreto risparmio per quanti hanno già acceso un mutuo.

Attraverso la Legge di Bilancio 2023, il governo, in un certo senso, ha voluto tamponare i continui aumenti dei tassi da parte della Bce e permettere la rinegoziazione dei finanziamenti ipotecari ai seguenti soggetti:

• quanti hanno stipulato un contratto di finanziamento prima dell’entrata in vigore della norma, quindi il 1° gennaio 2023;
• l’importo originario richiesto non deve essere superiore a 200.000 euro;
• l’accordo stipulato deve essere a tasso variabile per tutta la durata del mutuo;
• essere in possesso di un Isee pari o inferiore a 35.000 euro
• Assenza di rate arretrate.

L’estinzione anticipata

La terza opzione a disposizione delle famiglie appare chiara fin dal nome.

L’estinzione anticipata del mutuo prevede la restituzione alla banca del capitale residuo, prima della scadenza del piano di ammortamento.

Per i mutui che sono stati accesi dopo il 2007 non ci sono penali o commissioni da pagare in caso di estinzione anticipata.

Per quelli stipulati in precedenza potrebbe essere prevista una penale, il cui importo varia da quanto tempo prima si decide di farlo.

Richiedere l’estinzione è molto semplice, è sufficiente contattare la banca chiedendo il calcolo delle somme da pagare.

Questa operazione deve essere valutata con molta attenzione, perché non sempre è conveniente.

Il motivo è dettato dal fatto che in Italia il metodo di ammortamento più diffuso è quello alla francese, che prevede che la rata mensile sia composta da una quota di interessi e da una quota capitale.

Nel corso dei primi anni del finanziamento la rata è costituita da una quota più alta di interessi e più bassa di capitale: man mano che si procede le proporzioni si invertono.

Questo significa che, se si chiede l’estinzione nel corso degli ultimi anni di durata del mutuo, si rimborsa una parte alta di capitale perché gli interessi risultano già versati in precedenza.