Mutui: ripartono le surroghe con calo tassi, nuove offerte e aspettative su futuri tagli Bce

E’ oramai questione di tempo e la Banca centrale europea (Bce) inizierà a tagliare i tassi d’interesse. In attesa delle mosse di Francoforte riprende vigore la domanda di surroga dei mutui condizionata soprattutto dalla forte contrazione degli indici IRS, che è stata registrata nel corso dell’ultimo trimestre del 2023. A influire anche un deciso cambio di passo da parte dei principali istituti bancari, che hanno introdotto nuove offerte dedicate. Due fenomeni che hanno ridestato l’interesse delle famiglie per la surroga del proprio mutuo, strumento ritenuto adatto, in questo momento, per ridurre la propria rata mensile.

Nel dettaglio, nel corso del mese di gennaio 2024 la domanda con finalità di surroga ha coinvolto il 40% del totale delle richieste effettuate sul canale online. Questo valore non era stato più raggiunto dal  2022, quando gli indici IRS oscillavano sui minimi storici, ossia intorno allo 0,10%. A fare il punto della situazione è la Bussola Mutui CRIF – MutuiSupermarket.it aggiornata al quarto trimestre 2023.

Come si muovono gli indici

La domanda di surroga dei mutui riprende vigore. Ma cos’ha determinato questo cambio di passo? Il quarto trimestre 2023 è stato condizionato da due differenti avvenimenti:

• l’indice Euribor 3 ha iniziato un trend di riduzione di qualche punto base, dopo aver toccato il valore massimo del 4%;
• l’indice IRS a 20 anni, sempre nello stesso periodo, si è contratto in maniera sensibile, passando da un valore medio del 3,4% ad uno del 2,6%.

I diversi trend di riduzione si possono spiegare, sostanzialmente, per il differente orizzonte temporale dei due indici. Sono quindi determinati da delle diverse aspettative sull’andamento dei tassi nel breve e nel lungo periodo.

L’indice IRS a 20 anni prende in considerazione le aspettative di andamento dei tassi su un orizzonte temporale ventennale. E, in sintesi, anticipa l’andamento dell’Euribor 3 mesi, che, basandosi su un orizzonte temporale molto più breve, risulta essere molto più condizionato dalle decisioni prese nel breve periodo dalla Bce. Gli indici IRS, in altre parole, riescono ad anticipare le variazioni in aumento o decremento dei tassi di breve. E, soprattutto, risultano essere leggermente più elastici rispetto alle variazioni delle aspettative di andamento dei tassi.

La riduzione degli indici IRS ed il contestuale lancio di nuove offerte di mutui da parte dei principali gruppi bancari hanno contribuito a rilanciare il forte interesse per i mutui di surroga a tasso fisso.

Surroga dei mutui: come si muove il mercato

La domanda online di surroga dei mutui, effettuata il mese scorso, copre il 40% del totale delle richieste. Nel corso degli ultimi trimestri la percentuale aveva subito una contrazione, passando dalla quota del 36% registrata nel primo trimestre 2023 al 22% dell’ultimo trimestre dell’anno appena chiuso.

Nella Bussola Mutui CRIF – MutuiSupermarket.it si legge che

a valle della forte riduzione registrata degli indici IRS, la surroga a gennaio 2024 viene richiesta da privati e famiglie non più unicamente come strumento per passare da una rata variabile a una rata fissa di minore importo, ma anche come strumento per ridurre l’importo della propria rata di importo fisso in presenza di offerte di mercato che permettono risparmi significativi su nuovi mutui a tasso fisso, dell’ordine anche del 10-20%. Quest’ultimo caso riguarda in particolare tutti i mutuatari sottoscrittori di mutui a tasso fisso nel periodo compreso tra la fine dell’anno 2022 e la fine dell’anno 2023.

Surroga: a quanto ammontano i risparmi

Volendo entrare ulteriormente nel dettaglio, i tassi collegati alle migliori offerte di surroga possono permettere di ottenere già a gennaio un forte risparmio, che può portare da tassi iniziali intorno al 4,0-4,2% ai tassi odierni intorno al 3,0%.
Per un mutuo della durata di 25 anni per un importo da 140.000 euro le migliori offerte di surroga possono portare ad un risparmio di circa 75 euro ogni mese.

Il quarto trimestre 2023 ha rappresentato un chiaro momento di svolta per l’andamento dei tassi di mercato, momento a lungo atteso da consumatori, famiglie e operatori dopo quasi due anni di aumenti ininterrotti. La pausa ai rialzi del tasso BCE, stabile al 4,5% dallo scorso settembre, ha generato aspettative sui prossimi trimestri di riduzione del costo del denaro, spingendo di conseguenza gli indici Euribor e soprattutto gli indici IRS a prime revisioni al ribasso. In particolare, il forte calo degli indici IRS, in contrazione di circa uno 0,8% durante il quarto trimestre 2023, risveglia e rilancia in maniera importante la domanda di mutui con finalità surroga che, a gennaio, torna a spiegare il 40% delle richieste di mutuo sul canale online. Ma la motivazione che spinge le famiglie a ricorrere alla surroga, in questa nuova fase di mercato, cambia significativamente rispetto all’anno passato – commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it -. Nel corso del 2023, la necessità del mutuatario era quella di sostituire la rata del proprio mutuo a tasso variabile, in continuo aumento da gennaio 2022 per l’esplosione degli indici Euribor,con una nuova rata di importo fisso ricorrendo a un mutuo di surroga a tasso fisso.

Oggi, il rapido calo degli indici IRS sta sollecitando invece un segmento differente della platea dei mutuatari esistenti. La domanda di mutuo di surroga è infatti trainata da sottoscrittori di mutuo a tasso fisso che decidono di ricorrere alla surroga per ridurre l’importo della propria rata di importo fisso, beneficiando di nuove offerte che permettono risparmi sulla rata anche dell’ordine del 10-20%. Le recenti comunicazioni BCE, che fanno attendere un possibile taglio del tasso BCE entro la prossima estate, dovrebbero confermare sui prossimi trimestri il trend di riduzione degli indici Euribor e IRS avviatosi a fine 2023. Ciò potrebbe innescare una progressiva ripresa della domanda di mutui, contrattasi del 17,2% nel 2023, imprimendo in particolare un’ulteriore accelerazione alla domanda di mutui con finalità surroga, da sempre importante driver storico di crescita del mercato.

Come si muove il mercato immobiliare

Il mercato immobiliare, invece, risulta essere frenato dal rialzo dei tassi di interesse. Nel terzo trimestre del 2023 il numero di compravendite residenziali si è contratto del 10,4% rispetto allo stesso trimestre 2022. Tale calo risulta, ad ogni modo, inferiore rispetto al punto di minimo del -16% registrato nel trimestre precedente.

Interessante, anche, dare un’occhiata ai valori di mercato: il prezzo a metro quadrato degli immobili che sono oggetto mutuo ipotecario ha registrato un nuovo incremento nel quarto trimestre 2023 e segna un +2,6% rispetto al quarto trimestre 2022. Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +2,5%, gli immobili nuovi segnano un incremento del +5,4%. Gli immobili ristrutturati segnano una moderata contrazione dell’ordine del -0,3%.

Prendendo in considerazione tutto il 2023, il prezzo a metro quadrato degli immobili è cresciuto dell’1,9% rispetto al 2022. Analizzando il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia sul periodo 2012/2023 emerge una contrazione media dei prezzi degli immobili pari al -12,2%.