Acquisto di un immobile per metterlo a reddito: meglio rivenderlo o affittarlo?

Cosa rende di più tra rivendere la casa o metterla in affitto è la domanda che si pone chi acquista per investimento. A rispondere è l’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa che ha effettuato una simulazione prendendo a riferimento un bilocale del valore di 250mila da ristrutturazione in una zona semicentrale di Milano.

Prima di capire quale sia la scelta migliore quando si acquista un immobile nell’ottica di metterlo a reddito, innanzitutto, afferma l’Ufficio studi, occorre considerare le due componenti dell’investimento immobiliare: il rendimento annuo lordo (ovvero quanto rende affittare l’abitazione) e la rivalutazione dell’immobile (l’incremento di valore nel tempo).

Le zone e i tagli su cui puntare

Per questo motivo occorre puntare su zone dove è presente una buona domanda di immobili in affitto (per la presenza di aziende, università o flussi turistici) ma anche in grado di garantire una certa rivalutazione del capitale. Tendenzialmente le aree centrali tengono maggiormente il valore anche se in alcune città, tra cui Milano e Firenze, il Centro negli ultimi anni ha addirittura recuperato valore. Maggiori difficoltà si sono riscontrate nelle zone periferiche e semicentrali che vanno comunque monitorate, soprattutto se sono oggetto di operazioni di trasformazione e recupero che possono incrementare il valore immobiliare.

In generale, meglio prendere in considerazione quartieri serviti da una valida rete di trasporti e che godono di aree verdi ed attività commerciali. Che tagli di immobile preferire? Meglio puntare su bilocali e trilocali perché sono quelli maggiormente ricercati sia in affitto sia in acquisto e, di conseguenza, si collocano più facilmente sul mercato sia in caso di affitto sia in caso di vendita (nell’eventualità di dismettere l’investimento).

Acquisto casa per investimento: rivenderla o affittarla?

Detto ciò, l’analisi di Tecnocasa prende a riferimento l’acquisto di un bilocale in una zona semicentrale di Milano. Si opta per una soluzione da ristrutturare. L’abitazione costa 250 mila €, si finanzia l’acquisto con un mutuo di 100 mila € in 10 anni (rata di 855 € al mese). Per ristrutturare si impiega un capitale di 50 mila € e naturalmente si beneficerà delle detrazioni fiscali al 50%. Una volta ristrutturata la casa si può decidere di venderla oppure di affittarla giornalmente.

Nel caso si voglia vendere, nell’esempio specifico il valore di vendita è inferiore rispetto ai costi sostenuti per cui si ottiene una minusvalenza Nel caso in cui invece il prezzo di acquisto sia decisamente più basso rispetto alla media di mercato (ad esempio comprando all’asta o comprando più immobili), si venda ad un prezzo più elevato e si risparmi sulla ristrutturazione, allora l’operazione sarà vantaggiosa.

Nel caso di affitti giornalieri invece, ipotizzando che il tasso di occupazione dell’appartamento (percentuale dei giorni in cui le case gestite risultano affittate) sia il 70%, con prezzo giornaliero di 120 € e che l’immobile sia dato in gestione ad un’agenzia che trattiene il 40% dell’introito totale, si pagherà la cedolare secca al 21% e le tasse e spese per la proprietà. Ogni anno poi si recupera la quota annuale delle spese di ristrutturazione e si considereranno gli interessi sul mutuo. Si otterrà un rendimento netto intorno al 3,5%. In questo caso inoltre ipotizzando di mantenere la proprietà dell’immobile si ha la possibilità di rivalutazione o meno della casa a seconda del trend del mercato.