Casa e mutui, come leggere i segnali di una ‘nuova normalità. Tra i trend il Superbonus 110%

Per il mondo immobiliare e dei mutui a giugno si consolidano chiari segnali di recupero verso una ‘nuova normalità’ dopo lo scoppio della pandemia e le conseguenze che ha portato in vari ambiti, tra cui quello del mattone. Il lockdown disposto per contenere la diffusione della del Covid-19 dal mese di marzo in poi ha, infatti, impattato in negativo la domanda di nuovi mutui da parte di privati e famiglie ma lo scorso mese sono giunte indicazioni positive (+13,3% rispetto al corrispondente mese del 2019). E’ quanto si legge nell’ultima Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket che offre una panoramica sulle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.

La frenata sui volumi degli acquisti non si è al momento ancora riflessa sul prezzo al metro quadro degli immobili residenziali oggetto di garanzia di mutuo ipotecario, che mette a segno per il secondo trimestre consecutivo un andamento positivo e una crescita del 6% nel corso del secondo trimestre dell’anno, dopo un +1,9% registrato nel I trimestre. Bisogna ricordare che si arriva da una crisi immobiliare che dura da oltre 10 anni che ha determinato un trend deflativo dei prezzi portandoli solo di recente a una graduale stabilizzazione fino a una timida ripresa soprattutto a livello locale.

Nel rapporto si sottolinea che nel secondo trimestre dell’anno non si sono ancora incorporati i cali dei valori dovuti alla crisi Covid: probabilmente gli effetti – in misura comunque non drastica – si vedranno nella seconda parte dell’anno, quando emergeranno maggiori indicazioni sull’evoluzione dell’intonazione economica.

Più nel dettaglio, diversamente da quanto accaduto in passato, quando erano i prezzi degli immobili nuovi a segnare la via della ripresa e gli immobili usati a segnare il passo, in questo trimestre osserviamo un recupero su entrambi i segmenti con i prezzi/mq degli immobili usati, che nel secondo trimestre 2020 sono cresciuti del +4,3% rispetto al secondo trimestre 2019, mentre i prezzi/mq degli immobili nuovi hanno fatto segnare un +3,7%.

Trend compravendite giù di oltre il 15% nei primi tre mesi del 2020
Rimanendo sul fronte immobiliare, l’esplosione della pandemia ha temporaneamente bloccato i piani di investimento degli italiani portando il trend delle compravendite a un -15,5% nel primo trimestre 2020. Se analizziamo questo dato nel dettaglio, vediamo però che se i mesi di gennaio e febbraio erano ancora intonati positivamente, il calo vero si è manifestato in marzo con una riduzione del 45% rispetto ai volumi dello stesso mese dell’anno precedente.

E il numero compravendite è destinato ancora a calare. Secondo la bussola mutui, le flessioni sono previste anche sui prossimi mesi anche se il recupero delle richieste di mutui da parte di privati e famiglie nell’ultimo mese di osservazione lascia intravedere incoraggianti segnali di recupero. Dopo essere calate bruscamente nel corso del lockdown – con un picco negativo delle richieste tra il 23 marzo e il 5 aprile – le richieste si sono infatti riportate sui volumi precedenti l’emergenza sanitaria.

Lato mutui, la forte riduzione degli indici IRS registrata all’inizio del 2020 – con diverse scadenze degli indici IRS addirittura in territorio negativo durante i primi due trimestri – continua a mantenere elevato l’interesse per la rottamazione dei vecchi mutui.
 
Il ritorno della surroga?

L’effetto risulta particolarmente evidente con riferimento al canale online, che rappresenta una vera e propria cartina di tornasole per l’osservazione delle dinamiche di domanda relative ai mutui con finalità surroga: il peso delle erogazioni di surroga passa infatti dal 60% del totale degli erogati nel corso del quarto trimestre 2019, al 68% e 66% del totale erogati nel corso rispettivamente del primo e secondo trimestre 2020.

Il forte ritorno di interesse per la domanda di mutui con finalità surroga determina un impatto positivo – nonostante un calo delle compravendite residenziali – sull’andamento delle nuove erogazioni.

Una conferma arriva dai dati di Banca d’Italia che mostrano come nel primo trimestre 2020 ci sia stata un’espansione dei nuovi flussi di mutui erogati del 10 per cento. Il trend di miglioramento potrebbe però essere destinato a risentire sui prossimi mesi degli impedimenti operativi causati dalle misure di lockdown e dal brusco rallentamento della domanda di nuovi mutui da parte di privati e famiglie nel bimestre aprile-maggio.

La bussola mutui mette in evidenza come il clima di crisi economica e di incertezza sui futuri sviluppi condizioni pesantemente il quadro generale di evoluzione del mercato immobiliare e dei mutui. Fatta questa premessa, lato offerta di credito e livello tassi di interesse, la situazione attuale rimane molto favorevole: nel corso del secondo trimestre 2020, i migliori spread di offerta rimangono stabili per i mutui a tasso variabile e subiscono un lieve aumento per i mutui a tasso fisso.

Per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, i migliori spread per mutui a tasso variabile si assestano attorno a una media dello 0,8% nel corso del secondo trimestre 2020, mentre i migliori spread per mutui a tasso fisso passano da una media dello 0,2% sul primo trimestre 2020 a una media dello 0,3% sul secondo trimestre 2020.

I commenti
“Iniziano a emergere i primi dati sugli effetti della pandemia e delle misure di contenimento del Covid-19 messe in atto dal Governo a partire dal 9 marzo scorso. Il -15,5% del numero delle compravendite residenziali sul primo trimestre 2020 può essere visto in questo senso come il primo segnale di un brusco rallentamento delle dinamiche positive che avevamo iniziato a osservare fra fine 2019 e inizio 2020”, commenta Stefano Rossini, a.d. e fondatore di MutuiSupermarket.it. Secondo Rossini, l’attuale clima economico, sfavorevole e incerto, è destinato a rallentare quei processi decisionali di investimento chiave fra cui spicca fra tutti la decisione di acquisto casa. In questo contesto, il mercato dei mutui potrà mostrarsi più resiliente rispetto ad altri impattati dal Covid-19.

Stefano Magnolfi, Executive Director CIRF Real Estate, sottolinea che alla luce dell’eccezionale congiuntura, la lettura del mercato in era Covid dovrà essere condotta però non solo attraverso gli indicatori tradizionali ma anche da altri ‘freschi e reattivi’ provenienti da fonti diverse, in grado di fornire una vista ‘aumentata’ e accurata su nuovi trend e ipotesi evolutive. “Nella nuova era ‘NewNeverNormal’, è essenziale partire dalla valutazione del singolo immobile – property specific – come peraltro sottolineato anche dalle Linee Guida EBA di recente emanazione, per capire le specifiche caratteristiche del mercato, lette considerando i megatrend emergenti dell’attuale contesto socio-economico, in continua trasformazione”, osserva ancora Stefano Magnolfi.

Tra i trend che hanno subito una forte spinta e che connoteranno gli anni a venire, Crif Real Estate indica, in particolare, quello legato all’efficientamento energetico degli edifici che ha trovato un ‘boost’ significativo nel Superbonus del 110% contenuto nel Decreto Rilancio: grazie a tale iniziativa si potranno mettere in moto risorse ingenti fungendo da volano per la ripresa economica del paese e la riqualificazione del patrimonio immobiliare nazionale, notoriamente obsoleto. “Un disegno, questo, in cui il mondo bancario, se adeguatamente preparato e supportato, può giocare un ruolo da protagonista e facilitatore erogando finanziamenti ‘ponte’ e acquisendo i crediti d’imposta relativi agli interventi edilizi effettuati”, dichiara Magnolfi.