Immobiliare: compravendite e prezzi giù nel 2020 a causa del Covid. Ecco gli scenari possibili

Effetto Covid sul mercato immobiliare, che vedrà diminuire le compravendite quest’anno fino a -22% e mettere sotto pressione i prezzi, soprattutto del segmento commerciale. Le tendenze negative dovrebbero proseguire anche nella prima parte del 2021, seppur con un’entità più contenuta. Dipenderà dall’evoluzione della pandemia e dalla ripresa economica. Ecco i possibili scenari del mercato secondo la seconda edizione dell’Osservatorio Immobiliare 2020 di Nomisma.

Compravendite: nel 2020 sotto le 500 mila unità
Le compravendite per il mercato immobiliare residenziale – nello scenario che oggi appare più probabile (“Base”) – dovrebbero attestarsi al di sotto delle 500 mila unità, passando dalle 603 mila transazioni del 2019 alle 494 mila del 2020, con un -18%. Tale risultato può oscillare tra 471 mila (-22%) e 518 mila compravendite (-14,1%), a seconda che si consideri lo scenario più avverso o lo scenario più favorevole.

Per il 2021 le tendenze negative dovrebbero permanere nella prima metà dell’anno, anche se di entità decisamente più contenuta rispetto a quelle registrate quest’anno, controbilanciate dall’evoluzione positiva attesa nella seconda metà del 2021. Lo scenario peggiore prevede che la ripresa della seconda parte del 2021 non sia in grado di recuperare quanto perso nel corso della prima metà dell’anno, con un risultato complessivo di 460 mila transazioni concluse. Nello scenario “base”, più probabile, si dovrebbe assistere a una sostanziale stabilità delle transazioni (499 mila compravendite, +1% rispetto al 2020), mentre quello “soft” vede un recupero delle transazioni già nella prima parte del 2021, portando la risalita a fine anno a quota 537 mila.

Nel 2022 la crescita dovrebbe proseguire, senza tuttavia recuperare i livelli pre Covid. Pur nello scenario più favorevole si rimarrà sotto quota 600 mila transazioni, mentre lo scenario “base” vede un livello di scambi nell’ordine di 521 mila unità; quello “hard” prevede che ci si attesti sotto le 500 mila transazioni, con una chiara difficoltà del settore a rimettersi in moto.

Prezzi in calo nel 2020: -2,6% per le case
Se il calo delle transazioni è un fenomeno ampiamente pronosticato, a sorprendere è l’immediatezza con cui i valori si sono allineati, quantomeno nell’orientamento, al nuovo contesto. Le dinamiche in atto portano Nomisma a prevedere una contrazione dei valori media annua per il 2020 (secondo lo scenario “base”) del -2,6% nel segmento abitativo, e del -3,1% e -3,2% rispettivamente nei settori direzionale e commerciale. Lo scenario più favorevole (“soft”) presenta per le abitazioni una contrazione per il 2020 di 2 punti percentuali, a fronte di una flessione di 4 punti percentuali nello scenario “hard”.

Per l’Istituto bolognese sarà Milano ad evidenziare un andamento deflattivo più contenuto tra tutte le 13 grandi città monitorate con un ritorno a tassi di variazione positivi già a partire dal 2021 nelle ipotesi di scenario “base”. Considerando invece lo scenario più favorevole i prezzi a Milano torneranno a crescere già a partire dalla seconda metà del 2020 recuperando i cali della prima parte dell’anno, mentre nello scenario avverso i prezzi fletteranno per tutto il triennio di previsione.

Oltre a Milano le città che presentano i cali più contenuti sono Firenze, Padova e Bologna, cui si aggiungono Venezia e Palermo limitatamente agli immobili d’impresa. I cali più accentuati sono invece previsti a Catania, Bari e Roma, mentre Torino e Napoli mostrano performance particolarmente negative nel segmento non residenziale.

Costruzioni: investimenti in caduta fino a un -16% nel 2020
Riguardo al settore delle costruzioni, Nomisma stima che per il 2020 vi possa essere una flessione dei capitali investiti tra i 9 e i 16 punti percentuali a seconda dello scenario. Elemento dirimente – per il centro studi bolognese – risultano essere le misure d’incentivazione varate dal Governo: l’Ecobonus rappresenta un provvedimento che non ha precedenti ma “l’incognita è rappresentata dal grado di penetrazione di questa misura legato non solo al livello di adesione della domanda, ma anche alle procedure burocratiche necessarie per accedere a tali incentivi”.

Mutui: un 2020 fortemente deficitario per le erogazioni
Nomisma prevede per l’anno in corso un forte deficit rispetto all’erogazione dei mutui; lo scenario “base” prevede una contrazione del 18%, mentre per gli scenari estremi le percentuali sono rispettivamente – 12,6% e -26,3%. Anche il 2021 sarà un anno negativo con una contrazione prevista in particolare per la prima parte dell’anno con un risultato – nell’ipotesi più favorevole – di -6,5% mentre nello scenario avverso è di -16,6% e in quello “base” di -11,5%. Alla base della flessione si colloca il mancato rispetto dei criteri di selezione di una quota non trascurabile della domanda potenziale.