Immobiliare: compravendite viste in leggero aumento ma prezzi ancora fermi, unica eccezione è Milano

Il mercato immobiliare in Italia dà segnali di ripresa, ma presenta ancora fattori di debolezza che si tradurranno in un aumento contenuto delle compravendite e in una invarianza dei prezzi. Unica eccezione sarà Milano, dove la rivalutazione degli immobili è al top soprattutto nelle aree centrali e si prepara (domani) all’apertura del City Life Shopping District.

Dopo la variazione annua del +16% registrata a fine 2016, si stima una significativa riduzione della crescita delle compravendite quest’anno, che dovrebbe attestarsi nell’ordine del +5% a poco sotto le 545mila unità, secondo l’Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma. “Nel 2017 la ripresa del mercato del mattone si è leggermente affievolita, lasciando spazio ad una maggiore oculatezza nelle scelte”, spiega lo studio. Lo confermano anche i dati Istat, diffusi oggi, secondo cui nel secondo trimestre dell’anno le compravendite sono aumentate del 2,7%, in un contesto di progressivo rallentamento della crescita a partire dal terzo trimestre 2016. Considerando come termine di paragone il 2006 (ultimo anno della fase espansiva) il mercato residenziale si è ridimensionato di circa il 36,6%, pari a oltre 300mila contratti stipulati in meno.

Se gli scambi si mostreranno comunque in aumento, non si può dire la stessa cosa sui prezzi, che dovrebbero rimanere sui livelli attuali. Nomisma infatti rileva come i valori immobiliari rimarranno invariati rispetto all’anno scorso. Ciò potrebbe indurre la componente d’investimento a riattivarsi. Per quantificare la perdita di valore capitale degli immobili, fatto 100 il prezzo medio delle abitazioni nuove nel 2008 a fine 2017 tale valore è sceso a 77, con una flessione del 23% (estremi della graduatoria sono Milano con -17% e Firenze con -29%).
Considerando invece i tempi medi di vendita, l’istituto bolognese stima che occorrano in media 6,5 mesi per alienare un’abitazione. Nonostante la riduzione in atto i tempi medi di vendita risultano essere tuttora più elevati di 1,5 mesi rispetto ai livelli pre-crisi.

Mercato delle locazioni più dinamico
Maggiore ottimismo invece per il mercato delle locazioni, trainate dalla domanda di affitti brevi da parte di lavoratori in mobilità sul territorio oltreché di giovani (per motivi formativi o esigenze lavorative). Il mercato dell’affitto ha inoltre accusato in misura minore gli effetti della crisi rispetto alla proprietà (la flessione si attesta rispettivamente al -20% per i canoni e al -25% per i prezzi) e anche il futuro sembra meno difficile. Se infatti dovesse aumentare la cultura della locazione come scelta di residenzialità, potrebbe nascere addirittura il problema di un’offerta esigua e spesso di scarsa qualità.

L’eccezione di Milano tra riqualificazioni e nuove realtà
In questo quadro, fa eccezione Milano che, complice anche l’Expo, ha scoperto di avere un forte richiamo turistico oltre a quello business ormai riconosciuto. Dal lato delle compravendite la crescita dei volumi, seppur con ritmi diversi, non si ferma dal primo trimestre del 2013, anno in cui a livello nazionale il mercato arrancava ancora. Sul fronte dei prezzi è la città che ha perso meno rispetto alle altre metropoli, in particolare nelle aree centrali. Secondo i dati di Tecnocasa, dal secondo semestre del 2007 i valori immobiliari in città sono diminuiti del 26,3%, contro una media nazionale del 40,3%. Nello stesso periodo le abitazioni situate in centro hanno lasciato sul terreno solo il 5,3% del loro valore. Se poi si allarga lo sguardo dal 1998 a oggi, emerge che le case si sono rivalutate in termini nominali del 57,8% e nelle zone centrali addirittura del 104,6%. Numeri che dimostrano come Milano sia la città che più delle altre sembra aver intrapreso un veloce percorso di fuoriuscita dalla crisi immobiliare anche attraverso le riqualificazioni di intere aree urbane e le nuove realtà immobiliari che hanno rianimato diversi quartieri. L’ultimo è il City Life Shopping District, il più grande centro commerciale in città presente oggi in Italia.