Immobiliare più dinamico con riqualificazione e turismo. Il mercato a confronto di Milano, Roma e Napoli

Interventi di riqualificazione e turismo possono rendere più dinamico il mercato immonbiliare. Lo dimostrano i casi delle tre grandi città italiane: Milano, Roma e Napoli. Spesso quartieri periferici, i cui immobili erano stati fortemente penalizzati dalla crisi, sono risorti e diventati le nuove aree di maggiore interesse grazie anche ai prezzi, decisamente bassi, che hanno attirato giovani acquirenti di prima casa e investitori. Ecco nel dettaglio lo studio realizzato da Tecnocasa che analizza questi tre grandi mercati per vedere come si sono comportati negli ultimi due anni, quali quartieri si sono dimostrati più dinamici in termini di recupero dei valori e le motivazioni che hanno portato a questo risultato.

A Milano i prezzi sono saliti di più
A Milano negli ultimi due anni c’è stato un incremento medio dei valori del 17,4%. Il mercato appare vivace grazie a una domanda sostenuta anche da parte degli investitori e, soprattutto, grazie anche agli interventi di riqualificazione che hanno migliorato molte aree della città e che stanno attirando l’interesse degli investitori.

Il quartiere che si è rivalutato maggiormente è stato quello di Farini che ha visto una crescita superiore al 50%. In particolare, il tratto periferico di via Farini, più lontano dal quartiere Isola e dove i prezzi erano inferiori a 3.000 euro al mq. Le motivazioni di questo incremento dei valori sono legate alle aspettative per la riqualificazione dello “Scalo Farini” e alla vicinanza al quartiere Isola i cui prezzi troppo elevati hanno spinto molti acquirenti verso via Farini.

A seguire il quartiere Comasina con prezzi molto bassi che ha visto muoversi investitori con bassi capitali ed acquirenti con bassa disponibilità di spesa quasi sempre già residenti nel quartiere o in quelli limitrofi. Ci sono poi Accursio Certosa e Abruzzi – Plinio – Morgagni. Il primo si è rivalutato grazie all’arrivo della metro lilla e a un generale miglioramento dell’area che dovrebbe culminare con l’arrivo del consolato americano nell’area dell’ex tiro a segno e con il recupero dello “Scalo Farini”. La seconda zona non ha subito cambiamenti di tipo urbanistico ma ha attirato le richieste di chi (soprattutto famiglie), ha preferito spostarsi in un’area più tranquilla rispetto a quella che si sviluppa intorno a corso Buenos Aires dove stanno anche acquistando numerosi acquirenti per fare affitti turistici.

urro – Gorla altro quartiere periferico che, negli ultimi tempi, ha visto grazie ai prezzi più bassi un ritorno degli acquirenti giovani e di chi inizia a spostarsi dalle zone centrali dove i prezzi sono diventati meno accessibili. Anche Cenisio – Mac Mahon risente degli effetti positivi legati alle migliorie che interessano lo scalo Farini, in particolare quelli che interesseranno l’area di villa Simonetta e limitrofe. Infine Testi – Ca’ Granda, quartiere la cui percezione è migliorata dopo l’arrivo della metropolitana e che gode anche della vicinanza della Bicocca e dell’Ospedale Niguarda.

Roma, prezzi ancora in calo ma con qualche eccezione
La capitale è una delle metropoli dove i prezzi non hanno ancora intrapreso un sentiero di crescita. Infatti continuano a scendere, meno rispetto al passato e, negli ultimi due anni, hanno messo a segno una contrazione del 4,1%. Ci sono dei quartieri che fanno eccezione e che hanno visto nello stesso arco temporale un recupero dei valori. Tra questi spicca l’Eur che, negli ultimi anni, ha visto una continua valorizzazione legata all’arrivo del museo di Fendi con la sede della maison, ai nuovi uffici della “A.S.Roma” che hanno portato anche a una maggiore richiesta di spazi ad uso ufficio. E’ stata ultimata anche la nuvola di Fuksas, sede di convegni e mostre, e ci sono aspettative per la riqualificazione della ex sede del “Ministero delle Finanze” da cui si ricaveranno strutture direzionali.

In crescita anche i valori del quartiere Cinecittà grazie ai prezzi più contenuti che hanno alimentato le richieste di chi cerca la prima casa. Infine, Trieste – Africano quartiere che ha registrato una rivalutazione dei prezzi del 9%, attribuibile al miglioramento dei collegamenti con l’arrivo della metropolitana nel 2012, alla vicinanza e alla più facile raggiungibilità di diversi atenei romani: un miglioramento generale di livello dei servizi che ha determinato un incremento della domanda di prima casa e per investimento. Il Ghetto Ebraico e piazza della Radio guadagnano un 8,8% del valore dovuto ad una sostanziale tenuta del centro di Roma che, da sempre, attira investitori, una buona parte dei quali per realizzare affitti brevi.

Napoli, aumentano gli acquisti per investimento grazie al turismo
Il capoluogo partenopeo negli ultimi due anni ha mostrato un aumento dei valori del 4,7%. A Napoli, negli ultimi due anni, c’è stato un forte aumento dei flussi turistici e questo ha portato a una crescita importante degli acquisti per investimento. Tra i quartieri che hanno risentito di questo fenomeno ci sono Sanità, i cui prezzi veramente bassi hanno spinto gli investitori con capitali inferiori a 100 mila euro per l’acquisto di immobili da destinare a casa vacanza e B&B e Monteoliveto che ha il vantaggio di essere vicina a piazza del Gesù, al Chiostro di Santa Chiara e di avere più fermate della metropolitana. Questi aspetti la rendono attrattiva per un discorso di tipo turistico ricettivo. Le stesse motivazioni spiegano il rialzo dei prezzi nel quartiere di Foria. Bene anche il Vomero dove ha inciso anche la qualità dell’offerta immobiliare presente nel quartiere.