Italia, S&P: su immobiliare prezzi in rialzo solo da quest’anno. Su banche alti NPE ostacolano credito

Quali sono le condizioni in cui versa il mercato immobiliare italiano? Un report di Standard & Poor’s, che fa il punto della situazione sullo stato di salute dell’intero mercato del mattone europeo, mette in evidenza che “le migliori condizioni economiche (dell’Italia) devono ancora provocare una risalita dei prezzi del mercato immobiliare.

I prezzi delle abitazioni, infatti, torneranno a crescere in Italia soltanto a partire da quest’anno, visto che “il divario tra domanda e offerta dovrebbe colmarsi gradualmente, avendo come conseguenza un’ulteriore riduzione dei tempi di vendita e del calo dei prezzi, oltre a provocare un incremento del costo degli immobili”.

In generale, S&P prevede per il 2017 prezzi nominali medi delle abitazioni ancora in calo, dell’1% su anno, dopo il -0,3% del 2016 e il -1,8% del 2015. 

I prezzi delle abitazioni rivedranno il segno più solo quest’anno, salendo dello 0,6%, per poi accelerare il passo nel 2019 (+1,5%) e nel 2020 (+2%). 

“I positivi sviluppi in campo economico e i tassi di interesse ai minimi storici hanno supportato il mercato immobiliare italiano, ma non hanno ancora provocato un aumento del prezzo degli immobili – si legge nel report dell’agenzia di rating, dal titolo “S&P Global Ratings Economists Say A Soft Landing Is In Sight For Europe’s Housing Markets” ovvero, “gli economisti di S&P Global Rating prevedono un soft landing per il mercato immobiliare europeo – La crescita economica è migliorata, di circa l’1,6% nel 2017, un dato ancora al di sotto della media dell’Eurozona ma in significativo miglioramento rispetto alla precedente performance registrata dal nostro paese. Il tasso di disoccupazione, seppur in calo, a dicembre si è attestato al 10,8%”.

Sul mercato del mattone italiano, “le compravendite di immobili sono in aumento, al +5% nei dodici mesi a settembre 2017, nonostante il ritmo di crescita sia più lento rispetto a quello del 2016″ e “secondo la Banca d’Italia – fa notare Standard & Poor’s –  tra gli altri segnali positivi registrati nel mercato immobiliare troviamo una riduzione dei prezzi ai quali i proprietari hanno accettato di vendere i propri immobili, in media del 10,2% nel terzo trimestre del 2017, contro il 13% di un anno fa. Nello stesso periodo, anche il tempo medio necessario per vendere una proprietà di tipo residenziale è diminuito a 7,5 mesi dai 8,9 precedenti”.

“Il mercato delle abitazioni residenziali preesistenti è ancora in calo, i cui prezzi hanno riportato una riduzione dell’1,3% su base annua nel terzo trimestre del 2017. Per il mercato delle nuove costruzioni, invece, la situazione è migliore, con i prezzi che hanno registrato un incremento dello 0,6% su base annua. Tuttavia, le nuove proprietà immobiliari rappresentano solo il 19% di tutte le compravendite del 2017, in calo rispetto al 34% del 2010. Gli investimenti in nuove soluzioni abitative si stanno riprendendo gradualmente, ma nel terzo trimestre del 2017 rimangono ancora quasi del 30% inferiori rispetto alla percentuale registrata 10 anni fa. In generale, stimiamo che nel 2017 i prezzi delle case nel mercato immobiliare italiano siano calati dell’1%.

L’agenza affronta anche la questione del problema dei crediti deteriorati che ingolfano tuttora, seppur in misura minore, i bilanci delle banche italiane:

“Le banche italiane hanno fatto progressi nel risanare i propri bilanci, ma il livello di nonperforming exposure (NPE) resta ancora elevato – secondo le nostre stime, a fine 2017 lo stock rappresentava il 17% dei prestiti alla clientela privata – ostacolando la creazione del credito. Il credito ipotecario resta ancora moderato, con una crescita netta dei prestiti stabile al 2% su base annua, nonostante il fatto che ad ottobre i tassi di interesse – ai minimi storici – siano scesi sotto la soglia del 2%. Questo riflette i più restrittivi criteri di accesso ai prestiti e le più basse valutazioni dei nuovi mutui, rispetto a quelli già in essere e sottoscritti nel momento in cui i prezzi del mercato immobiliare avevano raggiunto il picco”.

Guardando al futuro, S&P stima una crescita del Pil italiano pari a +1,5%, “grazie a migliori condizioni del settore bancario, alla continua e robusta espansione a livello globale e nazionale e al miglioramento del sentiment. Condizioni economiche più favorevoli e bassi tassi di interesse dovrebbero da un lato supportare la domanda nel mercato immobiliare e, visto il livello contenuto degli investimenti in ambito residenziale, ridurre anche l’eccesso di offerta dall’altro”.

Ovviamente, c’è l’incertezza legata alle elezioni politiche del prossimo 4 marzo. Incertezza confermata da S&P, che parla di “potenziali ripercussioni sull’economia e sul mercato immobiliare, mentre “nel medio termine, le prospettive sulla crescita dipendono dell’efficacia con la quale il nuovo governo riuscirà a implementare ulteriori riforme”.

Guardando all’intero mercato immobiliare europeo, S&P prevede un soft landing, e scrive nel suo rapporto che le “condizioni di politica monetaria rimarranno generalmente favorevoli in Eurozona, Regno Unito e Svizzera”. Tuttavia, i tassi di interesse hanno testato il minimo alla fine dello scorso anno e dovrebbero iniziare a salire anche se molto lentamente nel 2018 e nel 2019″.

Si fa riferimento al “deterioramento dell’accessibilità all’acquisto di abitazioni in Belgio e a un soft landing per il mercato immobiliare francese, dopo un “2017 che è stato eccezionalmente forte in termini di volumi di compravendite”. Anche in Francia, il problema sarà rappresentato dal “deterioramento dell’accessibilità”, che renderà più difficile per i potenziali acquirenti l’acquisto effettivo di un’abitazione.

In Germania, “l’inflessione della domanda immobiliare lascia prevedere una moderazione nella crescita dei prezzi degli immobili, nonostante un outlook economico che rimane solido”.