Mercato immobiliare europeo, prima e dopo Covid: Scenari Immobiliari vede rimbalzo nel 2021, in (quasi) tutti i comparti  

Non soffia un vento così gelido sul comparto immobiliare europeo che “è stato colpito, ma non affondato” dall’emergenza da coronavirus che ha fatto il suo ingresso ufficiale in Europa lo scorso febbraio, attaccando l’Italia per prima. È di questo avviso Scenari Immobiliari che ha presentato il primo Outlook europeo 2020, sottolineando che “la pandemia ha colpito un mercato immobiliare europeo in piena fase positiva. Ma non lo sta affondando. Anzi le previsioni per il prossimo anno sono di un deciso rimbalzo in quasi tutti i comparti“.

Nel dettaglio, le stime di Scenari Immobiliari indicano per il 2020 una contrazione del fatturato del 18,1%, sotto i mille miliardi di euro, per il complesso dei 28 paesi europei.  Con un calo però meno accentuato per le cinque economie più importanti (Francia, Germania, Inghilterra, Spagna e Italia) che dovrebbero registrare un decremento che si ferma al 14,1% e un fatturato di poco inferiore a 700 miliardi. Le variazioni attese, rispetto allo scorso anno, vanno dal -10,3% della Germania al -20,4% della Spagna.

“Il fatturato del mercato immobiliare italiano – commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – potrebbe subire un calo del 18,3 per cento, per sfiorare i 106 miliardi di euro nel 2020. Sono soprattutto i volumi scambiati a ridursi, per effetto di un blocco totale di tre mesi e una lenta fase di risalita per un periodo analogo. Le quotazioni medie sono in lieve calo, ma con settori in crescita come la logistica. Per il 2021 si attende in tutta Europa un netto rimbalzo dei mercati”.

Residenziale, il “grande malato” in Italia

Concentrandosi sull’andamento del mattone italiano, Scenari Immobiliari ricorda che negli ultimi anni era iniziata una lenta risalita dalla crisi del 2010. I tassi di crescita erano dimezzati rispetto a quanto accadeva negli altri Paesi europei, ma comunque positivi. Il 2019 è stato mandato in archivio con un fatturato di circa 130 miliardi di euro, con un incremento del 3,9% sull’anno precedente che era stato più dinamico. Per il secondo anno consecutivo tutti i comparti avevano il segno positivo, con alcune performance particolari come nel settore alberghiero e negli investimenti internazionali.

Il “grande malato” del mercato italiano, si legge nell’outlook odierno, continua ad essere il residenziale (che ne rappresenta quasi il 75 per cento) con una domanda in crescita ma una offerta di bassa qualità che spiegano anche le quotazioni ancorate allo zero. Solo in poche aree (come Milano) il trend è positivo sia nelle compravendite che nei prezzi. Gli altri settori sono in miglioramento.

La situazione innescata da Covid-19 ha bloccato tutti i settori e le previsioni per la fine dell’anno indicano un calo del fatturato del 18 per cento. “La stima si basa sui mesi di fermo e una fase di ripartenza che sarà lenta – spiega Scenari Immobiliari -. È difficile ipotizzare che negli ultimi quattro mesi dell’anno si possano recuperare i volumi perduti. Più probabile un rimbalzo, più o meno intenso, nel corso del 2021”. Le variabili che condizionano l’andamento del mercato sono molteplici, dall’occupazione al peso dell’intervento pubblico alla propensione di investimento di famiglie e imprese. Per alcuni comparti come alberghiero e locazione breve si tratta di un “anno perduto”, mentre la logistica ne avrà un ulteriore impulso se collegata all’ e-commerce. In sofferenza ancora il residenziale, dove le preoccupazioni delle famiglie si accompagnano al rallentamento delle nuove realizzazioni.

Milano, una storia a parte

Nel mercato immobiliare italiano Milano resta una storia a parte. Il capoluogo lombardo rappresenta una delle città più importanti dove le aziende del lusso desiderano affittare uno spazio per il loro marchio e i loro prodotti. Un esempio su tutti? Via Montenapoleone, nel centro storico della città, ha registrato nel 2019 un aumento degli affitti dell’11 per cento. La media per tutta l’area del cosiddetto “quadrilatero d’oro” milanese indica un canone di quasi quattordicimila euro al metro quadrato, posizionandola al quinto posto nel mondo.

Prendendo in considerazione i canoni di locazione anche dei negozi non di lusso ma secondari, Scenari immobiliari indica che le medie delle varie capitali europee si riducono molto e solo Londra e Parigi restano al di sopra dei mille euro al metro quadrato mensili. In questo contesto, le medie più alte, escluse le due capitali già citate, si registrano ancora a Milano, Roma, Vienna, Monaco e Dublino, tutte al di sopra dei trecento euro al metro quadrato/mese. Per i negozi su strada i rendimenti hanno registrato nel 2019 una sostanziale fase di stabilizzazione. La media in Spagna dei rendimenti è la più alta fra le principali nazioni europee (3,75 per cento), seguita da Italia (3,5 per cento), Germania (2,9 per cento), Regno Unito (2,8 per cento) e Francia (2,5 per cento).