Real estate: il rischio “bolla” aumenta in molte metropoli. Milano la più conveniente d’Europa
Pubblicato 2 Ottobre 2017 Aggiornato 30 Maggio 2022 12:50
Il mercato immobiliare residenziale delle grandi metropoli è ancora sopravvalutato. Non solo: rispetto al 2016 è aumentato il rischio di bolla: Toronto è in assoluto la città più a rischio seguita da Stoccolma, Monaco di Baviera, Vancouver, Sydney, Londra, Hong Kong e Amsterdam. Nel complesso, il rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2017 di UBS Wealth Management fresco di stampa indica che l’unica metropoli sottovalutata è Chicago, mentre tre quarti delle venti città del mondo analizzate sarebbero sopravvalutate o a rischio bolla.
Milano
In Europa, Milano è la città che, secondo lo studio, offre le valutazioni più interessanti. Un professionista qualificato nel settore dei servizi deve lavorare in media solo 5,7 anni per permettersi un appartamento di 60 metri quadrati, il che indica le condizioni più convenienti di tutta Europa. In generale poi i prezzi reali degli alloggi rimangono circa il 30% al di sotto del livello del 2007.
In ogni caso se la lenta crescita economica ha continuato a penalizzare la ripresa dell’immobiliare residenziale, gli ultimi dati segnalano tuttavia un miglioramento nelle prospettive e un aumento costante dell’occupazione in Lombardia, che a sua volta sosterrà i redditi con i prezzi delle case destinati pertanto a salire.
Europa
Nel resto d’Europa, invece, la situazione si sta già surriscaldando. L’UBS Global Real Estate Bubble Index
negli ultimi quattro trimestri è infatti salito in tutte le città che figurano nello studio, che sono quantomeno sopravvalutate, tranne Milano. «Il miglioramento della situazione economica generale, in parte accompagnato dalla solida crescita dei redditi nelle principali città, si è unito a costi di finanziamento eccessivamente bassi, dando luogo a una sostenuta domanda di alloggi nelle metropoli – spiega Claudio Saputelli, Head of Global Real Estate di Ubs Wealth Management – E, dato che nelle città più interessanti l’offerta è sempre soggetta a limitazioni, si è assistito a un’impennata dei prezzi“.
Rischio bolla
Il binomio tra costi di finanziamento bassi e aspettative rialziste ha spinto le valutazioni alle stelle, esacerbando il pericolo di bolle locali. E’ il caso a Monaco di Baviera, Amsterdam e Stoccolma dove, al netto dell’inflazione, i prezzi hanno raggiunto livelli senza precedenti ed è ormai concreto il rischio di bolla immobiliare. In aumento anche i prezzi di Francoforte. Londra si conferma a rischio bolla, anche se in misura minore dopo il referendum sulla Brexit dell’anno scorso, mentre Zurigo e Ginevra sono solo moderatamente sopravvalutate.
Le «superstar» sbancano
Le previsioni di incremento dei prezzi a lungo termine concorrono a spiegare la domanda di investimenti nel settore immobiliare residenziale delle principali città del mondo. Molti operatori di mercato sono convinti che a, lungo termine, a beneficiare della crescita del valore saranno soprattutto le località migliori, ovvero le città «superstar», grazie all’aumento del numero di famiglie molto facoltose, nonché per la diminuzione negli ultimi dieci anni dei tassi ipotecari, che hanno reso più appetibile l’acquisto di un alloggio. “Fino a quando l’offerta non aumenterà, sono numerosi gli acquirenti che dovranno fare i conti con il divario tra i prezzi delle «città superstar» e gli affitti, i redditi e i prezzi a livello nazionale”, è scritto nel report.
L’acquirente cinese
Negli ultimi due anni il modello delle «superstar» si è visto ulteriormente potenziato dall’impennata della domanda internazionale, in particolare di quella cinese, che ha estromesso i compratori locali. Una crescita media dei prezzi di quasi il 20% negli ultimi tre anni ha persino confermato le aspettative degli investitori più ottimisti. «In ultima analisi, questi fattori hanno finito per alimentare ulteriormente le sopravvalutazioni e quindi i rischi di bolla nei principali mercati residenziali urbani delle economie avanzate di tutto il mondo», dice Matthias Holzhey, Head of Swiss Real Estate di UBS WM CIO. Che conclude: “Storicamente conviene assumere rischi ridotti sui mercati troppo caldi, che nell’arco di un intero ciclo di espansione e contrazione generano rendimenti inferiori rispetto ai mercati più bilanciati».
