Surroga del mutuo: quando diventa realmente conveniente

Quali strumenti hanno le famiglie per difendersi dalle rate dei mutui troppo elevate? Ma soprattutto come possono tutelarsi dai timori legati ai possibili rialzi dei tassi d’interesse? Oggi come oggi scegliere il miglior finanziamento ipotecario non è facile. Ed è complicato anche per le famiglie, che hanno sottoscritto in passato un mutuo a tasso variabile, continuare a sostenere delle rate mensili elevate. Uno strumento che può essere utilizzato per risolvere il problema è la surroga.

Ma è un buon momento, questo, per modificare le condizioni del proprio finanziamento. E soprattutto cosa comporta effettuare una surroga? Cerchiamo di capirlo meglio.

Surroga: cos’è e come funziona

Ad introdurre la surroga del mutuo è stata la Legge n. 40 del 2 aprile 2007, anche conosciuta come Legge Bersani. Conosciuta anche come portabilità del mutuo, l’operazione permette di trasferire il finanziamento ipotecario in un’altra banca, dove sono disponibili dei tassi e delle condizioni più favorevoli.

Nel momento in cui si effettua il passaggio dalla vecchia alla nuova banca, l’ipoteca sull’immobile continua a rimanere. Ma è possibile beneficiare di una situazione di mercato migliore: una durata del mutuo più lunga o dei tassi di interesse più bassi possono permettere di rendere più leggera la rata mensile.

Non esistono, almeno a livello normativo, dei limiti al numero di trasferimenti che possono essere richiesti. In linea di principio, comunque vada, la banca concede il via libera dopo dodici mesi rispetto alla data nella quale è iniziato il piano di ammortamento. Il periodo serve per appurare la disponibilità economica del soggetto e la sua capacità a restituire il debito.

È importante sottolineare che l’istituto di credito presso il quale è stato sottoscritto il mutuo non può rifiutare la surroga. Ha la possibilità, invece, di fare una controproposta al cliente, mettendo sul piatto un piano di ammortamento migliore con degli interessi più bassi. Discorso diverso, invece, per l’istituto presso il quale si ha intenzione di portare il mutuo, che ha la possibilità di accettare o meno il trasferimento. Una risposta che viene data dopo uno scrupoloso esame dei documenti e dei requisiti in possesso del cliente.

Un errore nel quale non bisogna cadere è quello di confondere la surroga con la rinegoziazione del mutuo: questa operazione permette di ridefinire le condizioni che la banca erogante aveva accordato in precedenza.

Per quali mutui è possibile chiedere la surroga

Tutti i mutui di liquidità possono essere oggetto di surroga. Non sussistono dei vincoli o dei limiti per poterne chiedere la portabilità. L’operazione, quindi, può essere fatta per finanziamenti richiesti per la prima e per la seconda casa, per gli accollati (sono quelli per i quali un nuovo intestatario è subentrato ad un mutuo che era già in corso). Lo possono chiedere anche gli under 36, senza perdere i vantaggi ottenuti grazie alle agevolazioni statali.

La procedura per accedere alla portabilità del mutuo è sostanzialmente semplice ed è molto facile da gestire. Il primo passo da fare è individuare la banca ed il prodotto più vantaggioso. A questo punto si dovrà effettuare una richiesta di surroga all’istituto scelto con una raccomandata, nella quale si dovranno allegare i documenti anagrafici, lavorativi e gli estremi del vecchio mutuo.
Se arriva il via libera dalla nuova banca, spetterà proprio a questa gestire tutte le pratiche per trasferire il finanziamento, accollandosi i costi.

I documenti richiesti dalla nuova banca, nel dettaglio, sono i seguenti:

• documento di identità;
• codice fiscale;
• ultime buste paga;
• copia dell’ultimo Modello 730;
• iscrizioni alla Camera di commercio industria e artigianato o all’albo professionale per i lavoratori dotati di partita Iva;
• ultima Certificazione Unica.

Per quanto riguarda il vecchio mutuo è necessario fornire copia del compromesso, l’atto di acquisto, le planimetrie dell’immobile e tutta la documentazione fornita dalla banca sul mutuo.

È un buon momento per fare la surroga?

Una domanda da porsi è se questo sia un buon momento per fare una surroga. Rispetto ai massimi di ottobre 2023 i tassi fissi sono in discesa. Quelli variabili sono in leggero calo, ma le prospettive indicano che potrebbero essere destinati a scendere nel corso dei prossimi mesi.

La motivazione che può spingere ad effettuare questa operazione è avere una rata più accessibile rispetto a quella del finanziamento in corso. Ma conviene surrogare proprio adesso? Impossibile dare una risposta definitiva. L’unico consiglio che si può dare è quello di fare i conti di quanto si risparmia con il nuovo mutuo. Bisogna tenere conto, però, di due cose:

• l’Euribor, che è ancora attorno al 4%, non rende sensato surrogare a tasso variabile;
• l’Eurirs, su cui si basano i tassi fissi è estremamente variabile. Da ottobre è sceso ma nelle ultime settimane sta leggermente risalendo.

Surrogare oggi, per chi ha un mutuo variabile, è una scelta fatta in ritardo, anche perché i tassi nel tempo sembrano destinati a scendere. Ovviamente se la decisione presa viene effettuata unicamente sui tassi. Altro discorso se si ha intenzione si allungare il piano di ammortamento, che, a fronte di maggiori costi, rende più accessibile la rata mensile. Ma anche in questo caso la scelta è condizionata dalle singole esigenze di una famiglia