Immobiliare: l’evoluzione del mercato dal 2007 ad oggi
Dalla seconda metà degli anni ’90 il mercato immobiliare italiano ha registrato una fase espansiva. La ragione di questo ciclo positivo è da ricercarsi nel basso livello dei tassi di interesse sui mutui, seguito all’introduzione della moneta unica che ha generato una maggiore propensione all’indebitamento e di conseguenza una crescente domanda di abitazione; a questo poi si deve aggiungere la volatilità che ha interessato i mercati finanziari. Tutti questi elementi combinati hanno portato ad un incremento dei volumi di compravendita con un picco nel 2006 con quasi 845mila transazioni e ad una crescita dei valori che si è protratta fino al 2007, anno in cui il mercato immobiliare ha iniziato a invertire il trend. La fase discendente del ciclo immobiliare ha avuto inizio infatti nel secondo semestre del 2007, quando per la prima volta, i prezzi degli immobili hanno segnalato una contrazione.
Sono passati dieci anni dalla crisi immobiliare che ha visto crollare i prezzi delle case. Ecco cosa è successo e a che punto siamo adesso.
Nel 2007, il credito ipotecario destinato alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni registra la prima battuta di arresto, complici la crisi del mercato dei mutui sub-prime che rende gli istituti di credito molto prudenti nella concessione dei finanziamenti ed il rialzo dei tassi di interesse. Tutto ciò si riflette sul mercato immobiliare che segnala una contrazione della disponibilità di spesa e, di conseguenza, la prima riduzione dei volumi (-4,6%) e dei prezzi immobiliari (-1%). La debolezza prosegue nel 2008 quando le transazioni immobiliari registrano una riduzione del 15% rispetto all’anno precedente. E’ il primo calo importante.
Ma è il 2012 l’annus horribilis per il mercato immobiliare italiano. Si registra la contrazione dei prezzi più importante (-10,2% in un solo anno) e i volumi di compravendita iniziano a precipitare (-25,8% rispetto al 2011) a causa di mancanza di fiducia, di una congiuntura economica ancora fortemente negativa e un aumento del costo dei mutui che rende più difficoltoso l’accesso al credito. Nel 2013 si raggiunge il picco minimo di transazioni ritornando ai livelli degli anni ’80. Solo nel 2014 si intravedono i primis segnali di una inversione del trend e una timida ripresa, grazie all’immissione di liquidità da parte della Bce attraverso il Quantitative Easing.
Nel 2018 il trend positivo del mercato immobiliare continua: le compravendite sono in aumento e, molto probabilmente, l’anno chiuderà intorno a 580mila transazioni. I tempi di vendita sono diminuiti gradualmente e si sono portati intorno a 134 giorni. Il mercato del credito continua a dare segnali positivi ormai da alcuni anni; nei primi sei mesi del 2018, la ripresa si conferma e dovrebbe consolidarsi ulteriormente entro la fine dell’anno.
